Entonces, 隆finalmente est谩s en Lisboa! Tienes un piso, un trabajo y tu vida avanza r谩pidamente. 隆Bien hecho! Pero si planeas establecerte en la ciudad a largo plazo, es posible que est茅s considerando comprar una propiedad aqu铆. Y aqu铆 es donde entra esta publicaci贸n; a continuaci贸n, hemos resumido algunos consejos para ayudarte a planificar la compra de tu propiedad en Lisboa.
Una destino muy popular para expatriados de todo el mundo, Lisboa ha visto florecer consistentemente el mercado inmobiliario en la 煤ltima d茅cada, resultando en los precios de propiedad m谩s altos jam谩s registrados. Desde enero de 2015, el precio promedio por metro cuadrado en Lisboa ha aumentado de 1,300 鈧� a asombrosos 3859 鈧�. En el centro de Lisboa, en vecindarios como Baixa, Bairro Alto, Chiado y Rossio, los precios de la propiedad han aumentado a 5,349 鈧� por metro cuadrado (datos de julio de 2023), un extraordinario salto del 167% en poco m谩s de 8 a帽os.
De hecho, la capital portuguesa ha sido noticia recientemente despu茅s de que un estudio de CASAFARI la destacara como la segunda ciudad del sur de Europa m谩s cara para comprar propiedades, superando a ciudades como Madrid y Mil谩n. Dicho esto, los precios por metro cuadrado en Lisboa a煤n son relativamente moderados en comparaci贸n con otras capitales de Europa Occidental, aunque los salarios son notablemente bajos y muchos j贸venes actualmente tienen dificultades para poder permitirse salir de casa de sus padres. Para empeorar las cosas, las tasas de inter茅s est谩n actualmente en su punto m谩s alto en 15 a帽os, con el 90% de los pr茅stamos bancarios en Portugal ajust谩ndose a la hipoteca de tasa variable. Sea como fuere, pagar la hipoteca en cuotas mensuales es definitivamente m谩s barato que alquilar, ya que Lisboa ha sido nominada como la ciudad m谩s cara de Europa para alquilar un apartamento de 1 dormitorio en el centro de la ciudad (2,500 鈧�/mes). Esto convierte la compra de propiedades en Lisboa en una excelente inversi贸n para los expatriados que deciden quedarse en la ciudad por m谩s tiempo, consider谩ndola su hogar permanente.
Invertir en inmuebles en Lisboa
Invertir en propiedades en Lisboa
El mercado inmobiliario en Lisboa (y en Portugal en general) est谩 siendo bastante favorable para los inversionistas, con los precios de las propiedades subiendo constantemente en los 煤ltimos 10 a帽os.
Sin embargo, la agitaci贸n social est谩 aumentando debido a que las personas ya no pueden comprar ni alquilar en las ciudades donde trabajan/estudian. Para abordar este problema urgente, el gobierno local est谩 impulsando un nuevo conjunto de medidas dedicadas a resolver la crisis de vivienda que actualmente afecta al pa铆s. Como parte de esta nueva pol铆tica, el Programa de Visados Dorados se ha suspendido en Lisboa, lo que significa que los inversores extranjeros ya no pueden vivir legalmente en el pa铆s y solicitar la ciudadan铆a despu茅s de 5 a帽os solo por comprar propiedades por valor de 500,000 鈧� en la capital. Adem谩s, esta nueva legislaci贸n para abordar la especulaci贸n y los precios elevados ha considerado ilegal abrir nuevos Airbnb en Lisboa y Oporto, por lo que no podr谩s alquilar tu propiedad a turistas (legalmente) si est谩s fuera de la ciudad.
Sin embargo, en lo que posiblemente sea la propuesta m谩s controvertida del paquete, el gobierno tambi茅n est谩 considerando el arrendamiento coercitivo para propiedades que hayan estado vac铆as durante al menos un a帽o sin pruebas de pagos de servicios p煤blicos. Aunque su aplicaci贸n a煤n est谩 envuelta en misterio, t茅cnicamente, los propietarios pueden recibir un aviso indicando que su propiedad se alquilar谩 forzosamente a una familia local (por una suma considerada adecuada por las autoridades locales) si la casa/departamento ha estado desocupado durante mucho tiempo.
Sin embargo, si tu 煤nico inter茅s como inversionista es comprar propiedades r谩pidamente para venderlas, te alegrar谩 saber que los precios de las propiedades en Lisboa siguen subiendo, con un aumento de casi el 8% en los 煤ltimos 2 a帽os en el 谩rea metropolitana. Por otro lado, los costos de transacci贸n asociados con la compra de propiedades en Lisboa son bastante altos. Debes esperar pagar el IMT (impuesto sobre transmisiones patrimoniales), el impuesto de timbre, el costo de la escritura de la casa y, si necesitas contar con un pr茅stamo, las respectivas tarifas bancarias (impuesto de timbre). Como ejemplo, si quieres comprar un apartamento por 250,000 鈧� y no necesitas financiamiento, espera pagar 7,955 鈧� por el IMT, m谩s 2,000 鈧� de impuesto de timbre (0.8% del total de la venta) y alrededor de 1,000 鈧�/1,500 鈧� por la escritura de la casa. Si necesitas un pr茅stamo bancario por el 80% del valor de compra (el l铆mite m谩s alto en Portugal), entonces debes agregar 1,200 鈧� (0.6% de impuesto de timbre para un pr茅stamo de 200,000 鈧�) al total.
Si es al rev茅s y est谩s tratando de vender, debes esperar pagar honorarios de agente inmobiliario (generalmente el 5% del valor de venta), el impuesto sobre el valor a帽adido sobre esos honorarios (IVA del 23%), y otros honorarios legales relacionados. Adem谩s, si no inviertes tus ganancias de capital en otra propiedad, deber谩s pagar impuesto sobre la renta (IRS) sobre el 50% del monto que ganaste. Por ejemplo, si originalmente compraste tu propiedad por 200,000 鈧� y ahora la est谩s vendiendo por 250,000 鈧�, has tenido una ganancia de capital de 50,000 鈧�. Sin embargo, puedes deducir reparaciones, gastos de mantenimiento y honorarios de agente inmobiliario. Para simplificar, supongamos que nunca tuviste ning煤n otro gasto deducible adem谩s de los honorarios del agente (el 5% de 250,000 鈧� = 12,500 鈧�). Esta suma se restar谩 de los 50,000 鈧� iniciales, llevando tus ganancias de capital a 37,500 鈧�. Como se mencion贸 anteriormente, el IRS solo se aplicar谩 al 50% de tus ganancias, lo que significa que 18,750 鈧� estar谩n sujetos a impuestos. Si eres residente legal y pagas tus impuestos en Portugal, la cantidad que pagar谩s efectivamente depender谩 de tus otras fuentes de ingresos y deducciones anuales, con los tramos impositivos actuales oscilando entre el 14.5% y el 48% (para hogares/individuos de ingresos m谩s altos). Sin embargo, si vives en otro pa铆s de la UE, se agregar谩 un 5% adicional a tu tramo como "impuesto de solidaridad". Finalmente, si vives y pagas impuestos fuera de la UE, entonces deber谩s pagar un impuesto fijo del 28% sobre el 100% de tus ganancias de capital: en este caso, pagar铆as 10,500 鈧� (37,500 * 28%) solo en impuestos por vender tu propiedad.
Precios de propiedades en Lisboa
En cuanto a los precios, un estudio de la plataforma inmobiliaria CASAFARI, que compar贸 los precios de las propiedades en diferentes ciudades del sur de Europa en el primer trimestre de 2023, mostr贸 que el precio promedio por metro cuadrado en el centro de la ciudad de Lisboa estaba en 5,149鈧�, con los 煤ltimos meses empeorando esta estad铆stica. Seg煤n el sitio web inmobiliario portugu茅s Idealista, ese mismo precio por metro cuadrado hab铆a subido a 5,400鈧� en octubre de 2023. Considerando toda la regi贸n metropolitana, el precio promedio por metro cuadrado baja a 3,859鈧�, aunque ha aumentado un 35% en los 煤ltimos cinco a帽os.
Obviamente, los precios variar谩n seg煤n la zona que est茅s investigando. En 谩reas como Benfica, Carnide, Limiar o Marvila, que est谩n justo fuera del centro de la ciudad, el precio promedio por metro cuadrado ronda los 4,000鈧�, mientras que en 谩reas donde sol铆a vivir la clase media, como Odivelas, Loures o Amadora, a煤n se pueden encontrar ofertas para expatriados con presupuesto (2,600鈧� por metro cuadrado). Por otro lado, si tienes un presupuesto ajustado y no te importa vivir bastante lejos del centro de la ciudad, puedes buscar opciones en Sobral do Monte Agra莽o, Azambuja y Arruda dos Vinhos, a unos 50 km del centro (1,300鈧�-1,500鈧� por metro cuadrado).
Agencias inmobiliarias en Lisboa
El proceso de comprar propiedades en Lisboa puede ser todo menos simple para los no nativos. Necesitar谩s mucha documentaci贸n, y es f谩cil cometer un error y tener que comenzar el proceso nuevamente. Si est谩s considerando comprar una casa o propiedad en el centro hist贸rico de la ciudad, definitivamente necesitar谩s un abogado portugu茅s, ya que las casas en esta 谩rea generalmente requieren licencias y permisos espec铆ficos, especialmente si planeas hacer renovaciones.
Si eres nuevo en la zona, es mucho mejor organizar la compra de tu propiedad a trav茅s de una agencia inmobiliaria.
Los agentes inmobiliarios en Portugal deben estar registrados en el gobierno y tener un n煤mero de licencia emitido por la Asociaci贸n de Agentes Inmobiliarios (Associa莽茫o de Mediadores Imobili谩rios). Para verificar si el agente con el que planeas trabajar est谩 registrado oficialmente, puedes ponerte en contacto con el .
Tambi茅n debes tener en cuenta que los agentes inmobiliarios en Portugal trabajan en inter茅s del vendedor y reciben su comisi贸n del vendedor. La buena noticia aqu铆 es que no tendr谩s que pagar una comisi贸n al comprar una vivienda. Sin embargo, para asegurarte de que alguien est茅 cuidando tambi茅n de tus intereses, es mejor obtener asesoramiento independiente antes de firmar cualquier contrato.
Hay innumerables agencias inmobiliarias y sitios web que pueden ayudar a los expatriados a encontrar su nuevo hogar en Lisboa: Remax, Era e Idealista son algunas de ellas. Facebook Marketplace tambi茅n es un buen lugar para encontrar vendedores independientes siempre que est茅s especialmente atento.
La mayor铆a de las agencias inmobiliarias hablar谩n ingl茅s y podr谩n ayudarte en todo el proceso de compra tambi茅n.
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