Vous vous lancez dans l'investissement immobilier 脿 l'茅tranger, convaincu par la solidit茅 du march茅. Malgr茅 la crise, investir dans la pierre reste effectivement une valeur s没re. Mais gare 脿 bien respecter les r猫gles en mati猫re fiscale. Comment s'assurer de respecter les r猫gles聽?
Attention 脿 芦聽l'immobilier offshore聽禄
On conna卯t les soci茅t茅s offshore, entreprises vitrines enregistr茅es dans un pays fiscalement avantageux, et dont le seul but est l'optimisation des revenus. Il faut ici distinguer l'optimisation fiscale de la fraude fiscale. L'optimisation fiscale consiste 脿 diminuer les charges fiscales pesant sur une entreprise, pour lui permettre d'锚tre plus performante et comp茅titive. Les particuliers sont aussi nombreux 脿 y avoir recours. L'optimisation fiscale est un dispositif cr茅茅 par l'脡tat pour all茅ger les imp么ts. 脌 l'oppos茅, la fraude fiscale est ill茅gale. Elle consiste 脿 mettre d茅lib茅r茅ment en place des actions pour ill茅gales pour payer moins d'imp么ts, blanchir de l'argent, dissimuler des pratiques commerciales frauduleuses, etc.
L'immobilier offshore se calque sur les pratiques des soci茅t茅s offshore. Probl猫me聽: on assiste depuis plusieurs ann茅es 脿 une recrudescence de zones plus ou moins grises, avec un basculement vers l'ill茅galit茅. Dans son apport publi茅 le 23 octobre, l'Observatoire europ茅en de la 蹿颈蝉肠补濒颈迟茅 alerte sur cet immobilier offshore dont le but n'est plus l'optimisation fiscale, mais bien l'茅vasion fiscale.
Les biens immobiliers 脿 l'茅tranger doivent 锚tre d茅clar茅s
Acheter 脿 l'茅tranger pour 茅chapper au fisc聽? Certains y pensent. Mais la l茅gislation, partag茅e par la plupart des 脡tats, est formelle. Tout bien immobilier acquis doit 锚tre connu de l'administration fiscale. C'est vrai pour les logements acquis dans le pays de r茅sidence. C'est aussi vrai pour ceux achet茅s 脿 l'茅tranger. Certains 脡tats pr茅voient des imp么ts sp茅cifiques, comme l'imp么t sur la fortune, qu'il faudra payer. Si le propri茅taire per莽oit des loyers, il sera tenu de payer des imp么ts.
Les 脡tats peuvent 茅changer des informations fiscales
L'Observatoire europ茅en de la 蹿颈蝉肠补濒颈迟茅 rappelle que l'immobilier 茅chappe 脿 芦聽l'茅change automatique d'informations bancaires adopt茅 en聽2017 par une centaine de pays聽禄. Mais les choses s'acc茅l猫rent. En juin 2023, le Maroc lance un projet de loi sur l'茅change automatique de renseignements financiers avec les pays de l'OCDE. Il faudra cependant du temps avant que le projet ne voie le jour. D'apr猫s la presse marocaine, l'脡tat aurait repouss茅 脿 2025 son intention d'茅changer les donn茅es fiscales, immobili猫res et bancaires avec l'OCDE.
Mais d'autres 脡tats pratiquent l'茅change d'information depuis longtemps. En 2014, les 脡tats-Unis ont lanc茅 le Foreign Account Tax Compliance Act (FATCA), qui permet l'茅change automatique d'informations financi猫res. Il faut remonter 脿 2012 pour constater un int茅r锚t croissant des 脡tats pour le partage de renseignements. L'affaire des Panama Papers (vaste scandale d'茅vasion fiscale d'envergure mondiale) a renforc茅 la coop茅ration des 脡tats pour lutter contre la fraude fiscale. D'apr猫s Observatoire europ茅en de la 蹿颈蝉肠补濒颈迟茅, les 茅changes automatiques de donn茅es ont permis de diviser par 3 les 茅vasions fiscales, en moins de 10 ans.
Ces derni猫res ann茅es, l'Union europ茅enne (UE) est particuli猫rement active pour traquer les fraudeurs (fin du secret bancaire, liste noire des paradis fiscaux鈥�). Elle a act茅 d猫s 2013 la fin du secret bancaire pour tous les 脡tats membres. Une d茅cision 茅galement appliqu茅e en Suisse. Mieux vaut donc agir en suivant les r猫gles et d茅clarer tout achat fait 脿 l'茅tranger.
Conna卯tre la loi de son pays
On pense encore souvent qu'acheter un bien dans un paradis fiscal permettra de passer sous les radars. Cette id茅e fausse s'appuie sur l'id茅e que l'argent plac茅 脿 l'茅tranger n'est pas imposable. Mais nombre de l茅gislations rappellent qu'un r茅sident fiscal doit payer des imp么ts sur tous ses revenus聽: ceux de son pays de r茅sidence fiscale, et ceux per莽us 脿 l'茅tranger. Il convient donc de se renseigner sur le droit applicable dans son pays avant de se lancer dans un projet d'investissement avec des id茅es fausses.
De m锚me, il convient de se renseigner sur le droit du pays dans lequel on investit. A-t-il sign茅 une convention fiscale avec le pays d'origine聽? Tous les types de biens sont-ils achetables par les 茅trangers聽? Existe-t-il des lois qui interdisent ou restreignent les achats聽?
S'entourer de professionnels
La crise sanitaire a cr茅茅 un nouvel appel d'air. Les offres pr茅tendues all茅chantes se sont r茅pandues sur Internet. Elles promettent de juteux revenus gr芒ce aux logements achet茅s 脿 l'茅tranger. Logements qui, le cas 茅ch茅ant, pourraient devenir des r茅sidences secondaires. L'acheteur n'a pas 脿 se d茅placer. Tout s'effectue en ligne. S'il existe des agences s茅rieuses ayant d茅velopp茅 leur business en ligne, d'autres ont des pratiques plus discutables.
On conseille toujours de pr茅f茅rer les investissements immobiliers dans un secteur proche de chez soi, dans un secteur que l'on conna卯t, ou dans lequel on pourra se rendre. Car une visite physique vaut souvent mieux qu'un 芦聽room tour聽禄 virtuel. Dans quel quartier se situe votre bien聽? Est-il pr猫s de la mer聽? La zone de construction est-elle viable聽? Se rendre sur place permet 茅galement de mieux appr茅cier la valeur du bien. Si le d茅placement est impossible, la prudence sera double.
Autre conseil聽: s'entourer de professionnels, et dans le pays d'investissement, et dans son pays. Les lois sont complexes. Solliciter des professionnels de l'immobilier et du droit offre davantage de garanties. On est s没r de respecter les r猫gles dans le pays d'investissement et dans son pays. On recommande toutefois d'茅viter d'investir dans un 脡tat dont on ne comprend pas du tout la langue ou qu'on ne conna卯t pas du tout. Si les professionnels sont l脿 pour conseiller l'acheteur, l'acheteur doit lui aussi 锚tre en mesure de se renseigner. S'il pr茅f猫re d茅l茅guer sa gestion de patrimoine, l'acheteur peut se tourner vers une entreprise de gestion locative.
