Vous souhaitez acheter en Espagne afin de profiter de ce magnifique pays chaleureux et accueillant, mais vous avez un peu de mal 脿 vous y retrouver dans le syst猫me Espagnol ? C'est normal ! On dit souvent que la France est compliqu茅e, 脿 mon avis, l'Espagne est pire, mais 莽a vaut quand m锚me le coup de se casser un peu la t锚te au final !
Je vais donc tenter de vous donner les pistes principales pour acheter un bien immobilier dans la r茅gion de Barcelone (ce qui peut aussi sans doute s'appliquer 脿 d'autres r茅gions, mais je pr茅f猫re parler de ce que je connais), afin de vous 茅viter quelques surprises malvenues.
La premi猫re chose 脿 faire est bien entendu de r茅fl茅chir 脿 quel type de bien vous int茅resse, et o霉 (vous me direz, ceci n'a rien d'extraordinaire, nous sommes bien d'accord, mais il faut commencer par le commencement). Parfois, cela vaut la peine de regarder les biens se trouvant dans un rayon de 10 脿 15 km de la ville qui vous int茅resse, car il est tout 脿 fait possible d'y trouver un cadre de vie tr猫s approchant, pour des tarifs bien moins 茅lev茅s... 脿 vous de voir !
Vous pouvez trouver la plupart des biens 脿 vendre sur des sites g茅n茅raux comme :
Ensuite, chose tr猫s importante, n'h茅sitez en aucun cas 脿 faire un maximum de visites, et 脿 茅voquer chaque petite chose qui vous parait "suspecte", ou qui vous chiffonne un petit peu. Il y a des tonnes de biens 脿 vendre, vous avez l'embarras du choix, surtout ne vous posez pas de limite d'entr茅e !
La crise a eu pas mal d'effets b茅n茅fiques pour les acheteurs : premi猫rement, les prix de vente ont chut茅 de pr猫s de 50% ces deux derni猫res ann茅es dans la r茅gion, ce qui n'est pas rien, 茅tant donn茅 les tarifs assez exorbitants pratiqu茅s 脿 l'茅poque il faut tout de m锚me le souligner ! Deuxi猫mement, les vendeurs 茅tant tr猫s nombreux, les acheteurs ont beaucoup plus de poids dans les n茅gociations qu'avant, ce qui vous permet maintenant de discuter le prix, les 茅ventuelles prestations allant avec le bien, et m锚me des r茅parations ou r茅formes 脿 faire faire au vendeur avant l'achat et 脿 ses frais, choses qui 茅taient beaucoup plus compliqu茅es avant.
Donc, v茅rifiez tout : l'茅tat g茅n茅ral du bien, mais aussi les 茅vacuations, la tuyauterie (partie visible bien entendu), les plafonds afin d'锚tre s没r qu'il n'y ait pas de trace d'humidit茅, demandez les preuves de maintenance des chaudi猫res, des appareils d'air conditionn茅s, du ramonage des chemin茅es, etc...
Enfin, nous abordons le coeur du sujet : le pr锚t bancaire.
Vous pouvez demander aux banques de vous faire des simulations en fonction de vos revenus et de votre apport personnel pour connaitre le prix maximum que vous pourrez 茅ventuellement acheter votre bien, avant de vous lancer dans vos recherches afin d'茅viter de perdre trop de temps 脿 visiter des biens que vous ne pourrez jamais financer.
Afin de choisir votre banque, vous pouvez commencer par vous r茅f茅rer aux comparatifs mis 脿 jour mensuellement et comparant les diff茅rentes offres hypot茅caires des banques, tels que:
Pour les pr锚ts 脿 taux fixes :
(Faites attention avec les taux fixes, parfois, les taux annonc茅s ne sont pas "r茅els", c'est 脿 dire que pour arriver au taux annonc茅 qui est le plus bas propos茅, il faut remplir un certain nombre de conditions, chaque condition faisant baisser le taux).
听
Fonctionnement du pr锚t immobilier espagnol:
1/ Ce n'est pas un pr锚t comme nous l'entendons en France. Cela s'appelle "prestamos hipotecarios", car comme son nom l'indique, c'est bien une hypoth猫que. A savoir donc que, selon la Loi r茅cemment adopt茅e par l'Espagne (Mai 2013), la personne ayant souscrit 脿 un pr锚t hypoth茅caire pour l'achat de son bien en Espagne a un d茅lai maximum de 3 mois pour honorer ses obligations mensuelles de remboursement du pr锚t 脿 la Banque; pass茅 ce d茅lai, la banque a le droit de mettre les gens dehors et de revendre le bien ! Donc, dans tous les cas, m锚me si votre pr锚t peut 锚tre accept茅 avec un taux d'endettement maximum de 33%, il est conseill茅 de ne pas aller jusque l脿 pour vous laisser une marge de manoeuvre en cas de souci passager.
2/ La majorit茅 des hypoth猫ques existantes sont des hypoth猫ques 脿 80% du prix d'achat de votre bien.
Pour faire le calcul de votre apport personnel, vous devez donc compter : 20% du prix du bien environ 12% de taxes et autres frais de Notaires et frais de gestion de dossier de la banque, soit un total de 32% d'apport ! Oui, cela fait une somme, mais malheureusement, c'est ainsi. Il se peut que vous ayez 脿 apporter un peu moins au final, mais en calculant avec 32%, vous 锚tes s没r d'茅viter les surprises (avec les tarifs pratiqu茅s en ce moment du moins).
Il existe cependant des offres avec un financement 脿 100%, mais cela vous oblige 脿 acheter un bien appartenant aux banques et vendu directement par elles. Vous pouvez consulter leurs offres mises 脿 jour r茅guli猫rement sur le portail immobilier de chaque banque, comme pour Banco Sabadell, pour La Caixa ou encore pour Barclays par exemple (il y a pleins d'autres).
3/ La plus grosse partie des hypoth猫ques sont 脿 taux variables. Cela veut dire qu'il faut prendre le taux de l'EURIBOR (en Anglais : Euro Interbank Offered Rate, soit en 贵谤补苍莽补颈蝉 : Taux Interbancaire Offert en Euro) du moment, et lui ajouter le taux appliqu茅 par la banque. Exemple : EURIBOR (0.225 actuellement) 1,75 = 1,975%. Ceci est le taux de d茅part de remboursement mensuel de votre pr锚t. L'Euribor 茅tant un taux variable, votre taux de remboursement le sera aussi automatiquement, et donc index茅 aux fluctuations du march茅.
Exemple, si l'Euribor monte 脿 3%, vous rembourserez 脿 ce moment l脿 : 4,75%.
Bien entendu, cela peut monter OU descendre, ce qui a ses avantages et ses inconv茅nients.
Par ailleurs, sachez qu'il existe des assurances 脿 contracter afin de pouvoir 茅ventuellement vous assurer que le taux ne puisse monter au-del脿 d'un certain seuil que vous d茅finissez vous-m锚me, l'assurance prenant alors en charge le paiement de la diff茅rence quand le taux est atteint ou d茅pass茅. Le co没t de cette assurance varie en fonction des banques et de leurs compagnies d'assurance, ainsi que du moment auquel vous la contractez, et du risque planifi茅 ! (Cela dit je vous en parle, car beaucoup de banques omettent cet possibilit茅 lors des rendez-vous pour des simulations!)
4/ Les hypoth猫ques 脿 taux fixes sont tr猫s peu nombreuses, et avec en g茅n茅ral un taux d'int茅r锚t qui reste assez 茅lev茅 par rapport aux taux fran莽ais. En ce moment, nous tournons autour d'une moyenne 脿 6 ou 6,5%.
Ces derniers mois, la banque offrant le taux fixe le plus bas 茅tait BARCLAYS avec un taux 脿 4,49%, mais ce produit a 茅t茅 arr锚t茅 en avril 2013 (apr猫s seulement quelques mois de vie).
5/ Chaque 茅tude de dossier de demande d'hypoth猫que et donc chaque acceptation ou refus d'hypoth猫que, passe par l'茅valuation du bien immobilier que vous souhaitez acheter par un organisme ind茅pendant charg茅 de donner la valeur de taxation officielle de la maison (document valable 6 mois), ceci est appel茅 "tasaci贸n". La banque s'occupe d'en contacter un, mais c'est 脿 l'acheteur de payer (entre 370 et 500 euros le rapport selon les organismes).
Une fois le rapport rendu, vous aurez donc le prix de vente du bien que vous avez n茅goci茅, ainsi que la valeur de taxation donn茅e par l'organisme ind茅pendant. La banque vous financera syst茅matiquement 80% du tarif le plus bas des deux, et vous devrez ensuite apporter la diff茅rence le cas 茅ch茅ant si vous souhaitez toujours acheter.
Exemple:
Prix de vente du bien que vous avez n茅goci茅 avec le vendeur = 300.000 euros
Valeur de taxation par l'organisme = 280.000 euros
Vous devrez apporter = 20 % de 300.000 (ce que ne pr锚te pas la banque) = 60.000 euros
12 % de 300.000 (taxes et frais divers) = 36.000 euros
300.000 - 280.000 = 20.000 euros de diff茅rence de valeur non prise en compte par la
banque.
Soit un total de 116.000 euros d'apport personnel pour pouvoir acheter votre maison au
prix que vous aviez n茅goci茅 (sans compter les 400 euros que vous aura co没t茅 le rapport
de valeur officielle du bien).
A partir de l脿, 2 autres options s'offrent 脿 vous:
1/ Vous demandez une autre estimation faite par un organisme diff茅rent, que vous payez de nouveau, en esp茅rant que celui-ci sera plus en accord avec le prix du bien que vous avez n茅goci茅
2/ Vous ren茅gociez le prix d'achat de la maison en fonction de la valeur inscrite sur le rapport, afin de le rapporter dans notre exemple 脿 280.000 euros (auquel cas vous n'aurez "plus qu'脿" apporter les 32% "normaux" de la valeur totale)
Voil脿, maintenant que vous en savez un peu plus, 脿 vous de jouer.
N'h茅sitez pas 脿 poser des questions si quelque chose ne vous parait pas clair, et surtout ne vous d茅couragez pas.
Nous faisons de notre mieux pour que les informations fournies dans nos guides soient pr茅cises et 脿 jour. Si vous avez toutefois relev茅 des inexactitudes dans cet article, n'h茅sitez pas 脿 nous le signaler en laissant un commentaire ci-dessous et nous y apporterons les modifications n茅cessaires.
