La ciudad de Roma est谩 sujeta a un complejo mercado inmobiliario, como ocurre en toda Italia, y no siempre es f谩cil encontrar una propiedad, especialmente si tiene intenci贸n de comprar. La lista de tr谩mites administrativos, los costes que conlleva, los retrasos a veces largos, es larga antes de poder convertirse en propietario de su casa romana.
El mercado inmobiliario en Roma
Seg煤n un estudio realizado en noviembre de 2022 por Idealista, portal inmobiliario de referencia, el precio del metro cuadrado en venta en la ciudad se sit煤a en una media de 3.000 euros por metro cuadrado, con variaciones en funci贸n de la zona donde se quiera comprar, alcanzando el centro de la ciudad una media de 6.000 euros por metro cuadrado, e incluso 8.000 euros por metro cuadrado para las zonas hist贸ricas como Piazza Navona, Piazza del Popolo, el Quirinale o las cercanas a la Ciudad del Vaticano.
Siempre seg煤n este estudio, el precio del metro cuadrado de alquiler en Roma ser铆a de 14 euros de media (es decir, un aumento del 6,8% con respecto a 2021), con diferencias seg煤n los barrios, como el centro hist贸rico, que es el m谩s prestigioso y el m谩s caro (26 euros/m虏).
Los barrios听de Roma
Roma es una gran ciudad y est谩 formada por 15 municipi (o distritos), que a su vez se dividen en rioni (o subdistritos). He aqu铆 los rioni m谩s solicitados para comprar una vivienda en la capital italiana:
El centro hist贸rico
Se trata de una zona t铆pica, grandiosa y colorida, como Campo de Fiori, Piazza Navona, Piazza del Popolo o Piazza di Spagna y sus alrededores. La ventaja de esta zona es que puede tenerlo todo a poca distancia a pie o en bicicleta. Por otro lado, tambi茅n tiene desventajas: los pisos suelen ser peque帽os, hay poco aparcamiento y siempre hay muchos turistas. El famoso barrio de Trastevere, que forma parte del centro hist贸rico, no se queda atr谩s; tiene muchos bares y restaurantes y es m谩s adecuado para salir con los amigos.
Parioli
Es una de las zonas m谩s tranquilas y elegantes de Roma, con edificios refinados y calles arboladas. Aqu铆 se encuentran los famosos parques de Villa Borghese, Villa Ada o Monte Mario. El inconveniente de esta zona de Roma es que no est谩 bien comunicada por transporte p煤blico. Otra zona similar pero algo m谩s popular y animada es Flaminio, cerca del museo MAXXI.
Prati
Al igual que Parioli, es una zona elegante de la ciudad pero mucho m谩s c茅ntrica, justo al lado del Vaticano, donde se encuentra la bonita Piazza Cavour. Prati est谩 bien comunicada por transporte p煤blico, incluido el metro.
Aventino
Cerca de las Termas de Caracalla, esta elegante y refinada zona residencial es tambi茅n el hogar de muchas celebridades italianas. Hay hermosas casas y una amplia gama de otros alojamientos de lujo. Los precios de alquiler y venta son de los m谩s caros de la capital.
Monti
Monti es el barrio situado a poca distancia del Coliseo y los Foros Romanos, as铆 como de la estaci贸n de Termini, y est谩 comunicado por la l铆nea B de metro. La zona es rica en tiendas vintage, bares y restaurantes t铆picos. Ha tenido un gran 茅xito en los 煤ltimos a帽os y los precios de la vivienda han subido mucho.
Testaccio
Es un antiguo barrio obrero de Roma que se est谩 poniendo de moda y es conocido por tener algunos de los mejores restaurantes de la ciudad. Es popular entre los expatriados y los estudiantes que quieren vivir la Roma aut茅ntica. Sin embargo, algunas zonas son muy animadas, incluso por la noche, con muchos bares y restaurantes.
Monteverde
Este frondoso suburbio es ideal para los expatriados que buscan una zona tranquila cerca del centro. Suele ser m谩s asequible que el resto de la ciudad.
San Lorenzo
San Lorenzo es una de las zonas favoritas de los estudiantes, entre otras cosas porque alberga una de las universidades m谩s importantes de Roma, La Sapienza. La zona tambi茅n es famosa por sus econ贸micos bares y restaurantes t铆picos romanos. San Lorenzo se ha hecho popular en los 煤ltimos a帽os por su arte callejero. En la p谩gina web del Distrito Art铆stico de San Lorenzo podr谩 ver todas las obras de arte (y los nombres de los artistas) que se realizan en la zona.
San Giovanni
Esta zona hist贸rica de Roma es famosa por la Bas铆lica de San Giovanni in Laterano, una de las m谩s grandes de la capital. Es f谩cil de recorrer, ya que cuenta con dos l铆neas de metro, la A y la C, por lo que es ideal para estudiantes.
EUR
EUR es el barrio m谩s nuevo de Roma y es f谩cilmente accesible con la l铆nea B de metro. Cuenta con zonas residenciales de reciente desarrollo, amplias avenidas arboladas y edificios nuevos. Por otro lado, la zona est谩 mucho m谩s apartada que las dem谩s.
Conviene saberlo:
Roma es bastante ca贸tica en cuanto a tr谩fico y transporte p煤blico, por lo que es recomendable alojarse cerca de los colegios si se tienen hijos, de la universidad o del lugar de trabajo para evitar estr茅s y retrasos innecesarios.
Debido a la presencia de la escuela francesa en Roma, Chateaubriand, los barrios preferidos por los expatriados franceses son el centro hist贸rico, Parioli y Prati. A la hora de elegir un barrio, tenga en cuenta los medios de transporte en Roma, sobre todo si elige un alojamiento fuera del centro. Si tiene coche, o piensa comprar uno, tenga en cuenta que aparcar puede ser un quebradero de cabeza y tendr谩 que armarse de paciencia a menos que alquile una plaza de aparcamiento, ya que las calles suelen estar llenas de veh铆culos.
驴Qu茅 tipo de alojamiento debo comprar en Roma?
Los tipos de alojamiento m谩s habituales en Roma son los pisos, mientras que las casas son m谩s comunes en el campo y junto al mar. Estos pisos, sin embargo, suelen tener bonitos balcones, o mejor a煤n, una terraza en el caso de un 谩tico.
Los pisos est谩n situados en edificios de apartamentos, normalmente en una planta superior, con la planta baja reservada para servicios de conserjer铆a o uso comercial (restaurantes, panader铆as, tiendas de comestibles, despachos de abogados, etc.). El edificio suele disponer de ascensor, patio y/o jard铆n com煤n y s贸tanos.听
Los diferentes tipos de pisos que se pueden encontrar en Roma son
- Monolocale: estudio (de 25 a 40 m虏)
- Bilocale: piso de dos habitaciones (de 50 a 60 m虏), incluido un dormitorio
- Trilocale: piso de tres habitaciones (a partir de 80 m虏), con dos dormitorios
- Quadrilocale: piso de cuatro habitaciones (de 100 a 120 m虏), con tres dormitorios
- 脕tico: 谩tico con terraza, generalmente de gran tama帽o
Conviene saberlo:
El mercado inmobiliario romano tiene sus propias costumbres, como ocurre en el resto de Italia. Algunos propietarios, al dejar su vivienda, se llevan tambi茅n la cocina, incluidos electrodom茅sticos como el frigor铆fico o el lavavajillas. Si desea beneficiarse de ello, deber谩 adquirirlo junto con el piso o la casa que va a comprar.
Preste atenci贸n a los metros cuadrados anunciados por la agencia inmobiliaria. Hay una diferencia entre superficie habitable y superficie comercial. Generalmente, esta 煤ltima tiene en cuenta tambi茅n los balcones, s贸tanos, etc. y, por tanto, aumenta el n煤mero de metros cuadrados sin que 茅stos sean habitables. Pregunte al agente inmobiliario/arrendador cuando visite un inmueble para evitar sorpresas desagradables.
Pronto se dar谩 cuenta de que los pisos superiores de un edificio suelen ser los m谩s solicitados (y a veces m谩s caros), mientras que los pisos inferiores son los m谩s caros.
C贸mo buscar tu pr贸ximo hogar
Para acceder a la mayor cantidad posible de ofertas, puedes explorar dos v铆as principales: consultar los anuncios en papel y en l铆nea. Muchas de las propiedades en alquiler o venta en Roma se anuncian en los peri贸dicos. El boca a boca tambi茅n puede ser de gran ayuda, no dudes en preguntar a tu alrededor, independientemente de si ya te encuentras en Roma o no.
Peri贸dicos como Il Messaggero o Solo pueden ser excelentes para empezar. Aseg煤rate tambi茅n de consultar ya que este canal promueve tanto los anuncios impresos como los en l铆nea.
Adem谩s, otras plataformas en l铆nea como o ofrecen una gran variedad de casas y apartamentos en venta en Roma.
Para garantizar la veracidad de los bienes publicados, es mejor consultar los anuncios publicados por agencias inmobiliarias. Esto puede implicar algunos gastos adicionales, pero no solo te ayudar谩 a ahorrar tiempo al buscar una propiedad, sino que tambi茅n beneficiar谩s del apoyo y la experiencia del agente durante todo el proceso.
驴Cu谩l es el procedimiento?
Lo hemos mencionado antes: la burocracia puede poner a prueba tu paciencia de muchas maneras. Antes de comprar una casa, aseg煤rate de tener un n煤mero de identificaci贸n fiscal (que debes solicitar tan pronto llegues a Italia), tu permiso de residencia (en caso de tu pa铆s de origen no pertenezca a la Uni贸n Europea) y los impuestos italianos. Es muy importante declarar tu lugar de residencia y solicitar una tarjeta de identificaci贸n italiana. Esto puede resultar extremadamente 煤til si tienes la intenci贸n de solicitar un pr茅stamo, teniendo en cuenta que algunos bancos no aceptan solicitudes de expatriados que no detienen dichas tarjetas. Tambi茅n debes saber que algunas agencias inmobiliarias y bancos ofrecen pr茅stamos. Algunos prestamistas brit谩nicos tambi茅n lo hacen.
Una vez que se hayan completado todos los tr谩mites, este es el orden en que se llevar谩 a cabo el proceso de adquisici贸n:
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Tendr谩s que firmar un contrato preliminar. Tambi茅n puedes solicitar un compromiso de venta.
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Redactar y firmar el acuerdo de venta en un notario oficial, despu茅s de haber firmado la factura de venta ante los abogados.
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Registrar la transacci贸n y la propiedad en el Registro de Bienes Ra铆ces de Italia y las autoridades locales.
Como nuevo comprador, tendr谩s que hacerte cargo de los gastos de la comisi贸n de la Agencia de Bienes Ra铆ces, que generalmente var铆a entre el 1 y el 4% de la venta total, los honorarios del abogado que suelen representar el 2% del registro, el impuesto de registro (4%), el IVA que puede subir hasta el 20% y, por 煤ltimo, los impuestos totales que pueden variar entre el 0,4% y el 0,7% del valor total de la propiedad.
听Bueno saber:
Los italianos son muy buenos negociando, de modo que no dudes en hacer lo mismo o recopilar informaci贸n sobre el rango de precios del barrio que elegiste. Esto podr铆a ayudarte a obtener el mejor y m谩s razonable precio possible.
Impuestos a pagar al comprar una propiedad en Roma
Por regla general, los impuestos que deben pagar los compradores var铆an en funci贸n del tipo de inmueble adquirido, de los bienes y del vendedor. Si el vendedor es un particular o una empresa no sujeta al IVA, los impuestos ser谩n los siguientes
- el impuesto de matriculaci贸n del 9%. Si se trata de su primera vivienda, prima casa, este impuesto se reduce al 2% gracias a una desgravaci贸n fiscal. Sin embargo, si el inmueble adquirido pertenece a una categor铆a de lujo (A/1, A/8, A/9: casas y villas hist贸ricas, palacios y castillos), no se beneficiar谩 de este impuesto.
- impuesto hipotecario y catastral, un total de 100 euros
- IMU, Imposta Municipale Propria, si la vivienda adquirida se considera una segunda residencia (el IMU no se aplica a la compra de la primera vivienda o residencia principal)
- TARI, el impuesto sobre los residuos de su vivienda, que pagar谩 una vez instalado.
Es bueno saberlo:
Adem谩s de estos impuestos, en el momento de la compra, probablemente tendr谩 que a帽adir otros gastos: notario, abogado, traductor, comisi贸n de la agencia inmobiliaria, que suelen oscilar entre el 2 y el 5%, etc.
Cosas que hay que comprobar al comprar un piso en Roma
Si quiere tener una propiedad en Italia, y en este caso en Roma, hay una serie de cosas que debe comprobar antes de firmar una escritura de compraventa.
Una vez que haya encontrado la propiedad que desea comprar, es esencial obtener la escritura de propiedad. El agente inmobiliario debe solicitarla al vendedor y facilit谩rsela al notario, que comprobar谩 que la(s) propiedad(es) anterior(es) ha(n) pasado.
A continuaci贸n, deber谩 asegurarse de que el inmueble en cuesti贸n se ajusta a la normativa urban铆stica y catastral. En la escritura de compraventa, el notario pedir谩 al vendedor que confirme oficialmente que todo est谩 en regla en los registros municipales y de la propiedad (cumplimiento de la normativa municipal sobre construcci贸n/renovaci贸n, planimetr铆a correcta, etc.).
El certificato di agibilit脿 (declaraci贸n de conformidad) tambi茅n es esencial en caso de compra, y se lo pedir谩 su banco si contrata una hipoteca.
Otro documento que debe formar parte de la escritura de compraventa es el certificado de eficiencia energ茅tica, ya que te da una idea de los niveles de consumo de la vivienda. Una vez m谩s, el notario debe encargarse de introducir el documento en el expediente de compraventa.
Tambi茅n debes pedir el certificado de conformidad de las instalaciones sanitarias y de calefacci贸n para no llevarte sorpresas justo despu茅s de la compra. Los expiden las empresas que han realizado las obras de construcci贸n y/o renovaci贸n.
Por 煤ltimo, en el caso de un piso, no olvide comprobar con el administrador el importe de las cargas de copropiedad y, sobre todo, la existencia de deudas por parte del vendedor.
Enlaces de inter茅s:
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