Si votre expatriation 脿 Bali vous donne envie de vous y installer d茅finitivement, peut-锚tre souhaiteriez-vous acheter un bien immobilier sur place. Quelles sont les proc茅dures et les r猫gles concernant une telle transaction pour les 茅trangers ?
L'滨苍诲辞苍茅蝉颈别 est une terre d'accueil de r锚ve pour les 茅trangers. Avec son climat tropical, ses plages paradisiaques, sa faune et sa flore uniques au monde, et ses milliers d'卯les 脿 visiter, le pays attire forc茅ment de nombreux expatri茅s. Selon les estimations, ils seraient environ 350 000 r茅partis dans le pays, mais surtout aux alentours de Jakarta. Un autre port d'attache indon茅sien tr猫s couru par les expatri茅s est Bali, l'卯le des dieux. Il faut avouer que le mode de vie 脿 Bali est assez plaisant, et ce m锚me si l'on ne tient pas compte de la beaut茅 茅poustouflante de l'卯le.
Bref, il y a plein de raisons pour lesquelles un expatri茅 souhaiterait acheter un petit lopin de terre, une maison ou un appartement 脿 Bali. Pourtant, la tr猫s vaste majorit茅 d'entre eux pr茅f猫rent louer une r茅sidence plut么t que d'y acheter un bien immobilier. L'explication 脿 ce ph茅nom猫ne tient enti猫re dans la l茅gislation indon茅sienne relative 脿 la propri茅t茅 fonci猫re. S'il est possible aujourd'hui pour un 茅tranger de jouir d'un bien immobilier 脿 Bali ou ailleurs en 滨苍诲辞苍茅蝉颈别, cela reste dans la plupart des cas tr猫s compliqu茅.
En effet, pendant de longues ann茅es, la l茅gislation locale interdisait aux 茅trangers d'acheter des terres ou des b芒timents en 滨苍诲辞苍茅蝉颈别. 脌 la fin des ann茅es 90, les choses ont quelque peu 茅volu茅, 脿 travers la promulgation de nouvelles lois permettant aux expatri茅s d'acheter une maison ou un appartement, mais uniquement dans les cas o霉 le terrain sur lequel se situe le b芒timent achet茅 ne fait pas partie du contrat de vente.
De nouvelles lois sont entr茅es en vigueur en 2010 et 2015, permettant cette fois-ci aux expatri茅s de louer 脿 bail un terrain pour une dur茅e ne d茅passant pas 80 ans. Ces nouvelles lois restent cependant assez floues, et sujettes 脿 diverses interpr茅tations. De plus, les conditions rattach茅es 脿 l'octroi d'un terrain 脿 bail 脿 un 茅tranger sont plut么t strictes, sans compter que les proc茅dures administratives s'av猫rent aussi longues et complexes.
Sachez que la loi qui r茅git la propri茅t茅 en 滨苍诲辞苍茅蝉颈别 est la Loi num茅ro 5 de 1960. Celle-ci indique clairement que seuls les citoyens indon茅siens peuvent acqu茅rir un Hak Milik, l'expression locale pour d茅signer un titre foncier en pleine propri茅t茅. La s茅v茅rit茅 de cette interdiction est telle que le paragraphe 5 de ce texte de loi indique que m锚me les citoyens indon茅siens qui poss猫dent une autre citoyennet茅 sont log茅s 脿 la m锚me enseigne que les 茅trangers, et doivent renoncer 脿 leur autre citoyennet茅 pour pouvoir devenir propri茅taires dans leur propre pays.
Les options et conditions relatives 脿 l'achat immobilier 脿 Bali
Si, comme nous l'avons expliqu茅 pr茅c茅demment, l'achat immobilier est complexe 脿 Bali pour les 茅trangers, vous disposerez de plusieurs options qui vous permettront de jouir d'un bien immobilier sur l'卯le des Dieux sans en 锚tre propri茅taire.
Sachez tout d'abord que l'滨苍诲辞苍茅蝉颈别 pratique deux types de droits en mati猫re de propri茅t茅, 脿 savoir le 芦 droit de propri茅t茅 禄 (Hak Milik), que nous avons d茅j脿 茅voqu茅, et le 芦 droit de construire 禄 (Hak Guna Bangunan). Tout comme le Hak Milik, le Hak Guna Bangunan est interdit aux 茅trangers.
Depuis 2015, les expatri茅s r茅sidant en 滨苍诲辞苍茅蝉颈别 sont autoris茅s 脿 louer un terrain ou une r茅sidence sur le long terme, mais sous certaines conditions. Le gouvernement a en effet modifi茅 la l茅gislation a ce propos afin d'encourager davantage l'investissement 茅tranger et de favoriser la croissance nationale.
Ainsi, si le Hak Milik reste inaccessible 脿 ceux qui ne poss猫dent pas la citoyennet茅 balinaise, deux autres termes l茅gaux ont 茅t茅 ajout茅s 脿 la l茅gislation en vigueur, le Hak Guna Bangunan et le Hak Pakai. Ci-dessous les significations de ces deux termes :
- Le Hak Guna Bangunan vous permet de construire et de jouir de votre bien pendant 80 ans au maximum.
- Le Hak Pakai vous donne le droit d'acheter et d'utiliser votre bien pendant 25 ans, avec option de renouvellement jusqu'脿 70 ann茅es maximum, l'habiter ou alors le transformer en propri茅t茅 locative, en louant ou en sous-louant ledit bien. Le bail 茅tant 脿 long terme, vous pouvez l'utiliser comme bureau, le transmettre 脿 un membre de votre famille ou alors le vendre 脿 un citoyen indon茅sien. Attention toutefois, ce type de bail n茅cessite un investissement initial qui comprend tous les loyers, payables 脿 l'avance.
De par cette nouvelle loi, les expatri茅s peuvent donc acheter terrain ou une maison sous la cat茅gorie Right of Use (droit d'utilisation) pour une p茅riode ne d茅passant pas 30 ans. Apr猫s expiration du d茅lai initial, il est possible de renouveler le contrat d'utilisation par deux fois au maximum, la premi猫re fois pour la m锚me dur茅e de 30 ans, et la seconde pour 20 ans. Si vous optez pour cette solution, vous serez donc locataire d'un bien immobilier 脿 Bali sur une dur茅e maximale de 80 ans.
Il existe aussi d'autres solutions pour ceux qui souhaitent acqu茅rir une propri茅t茅 fonci猫re en 滨苍诲辞苍茅蝉颈别. Vous pouvez, par exemple, choisir de nommer un repr茅sentant local qui prendra le r么le de votre associ茅 dans le cadre de vos transactions fonci猫res. Cela peut 锚tre une solution int茅ressante, 茅tant donn茅 que seuls les citoyens indon茅siens peuvent 锚tre l茅galement propri茅taires en 滨苍诲辞苍茅蝉颈别. Toutefois, de telles associations peuvent rapidement se retourner en d茅faveur de l'expatri茅. Il existe de nombreux cas o霉 l'associ茅 indon茅sien contracte des dettes menant 脿 la saisie du bien en question, notamment, mais aussi des cas d'extorsion pure et simple.
Un autre moyen pour l'expatri茅 esp茅rant devenir propri茅taire 脿 Bali est de cr茅er une entreprise en 滨苍诲辞苍茅蝉颈别. En tant qu'茅tranger, vous devrez cr茅er une soci茅t茅 dite PT PMA. Il s'agit, pour faire simple, d'une entreprise 脿 responsabilit茅 limit茅e fond茅e par des capitaux 茅trangers. Les conditions relatives 脿 la cr茅ation d'une PT PMA 脿 Bali sont les suivantes :
- La soci茅t茅 doit disposer d'un capital minimal de 10 milliards IDR, avec un capital lib茅r茅 d'au moins 25% de cette somme.
- Les actions de la soci茅t茅 doivent 锚tre d茅tenues par un minimum de deux personnes ou entit茅s l茅gales.
- Les fondateurs doivent au pr茅alable signer un acte d'茅tablissement aupr猫s d'un notaire (deed of establishment). Cet acte doit contenir toutes les informations d'identit茅 requises sur les fondateurs, mais aussi sur les membres du Conseil d'administration et sur les actionnaires, qu'il s'agisse d'individus ou de soci茅t茅s.
Une telle proc茅dure peut para卯tre complexe 脿 premi猫re vue, mais il s'agit, cependant, d'une solution plus s没re que de vous associer 脿 un citoyen local. Dans ce cas pr茅cis, la propri茅t茅 en question sera plac茅e sous le nom de la compagnie.
Les types de terrains accessibles aux 茅trangers 脿 travers l'acquisition par une soci茅t茅 PT PMA sont toutefois limit茅s 脿 certaines cat茅gories. Il est donc recommand茅 que vous vous renseigniez sur le type de cat茅gorisation sous lequel la l茅gislation locale place le terrain convoit茅 avant d'entamer vos d茅marches.
Les 茅trangers mari茅s en 滨苍诲辞苍茅蝉颈别 脿 un(e) citoyen(ne) indon茅sien(ne) peuvent 茅galement avoir acc猫s 脿 l'acquisition immobili猫re en 滨苍诲辞苍茅蝉颈别. Il est important que vous sachiez que, dans tous les cas, des conditions strictes sont li茅es 脿 l'achat d'un bien immobilier par un 茅tranger dans ce pays. Par exemple, vous devrez 锚tre d茅tenteur d'un Kitas (un permis de s茅jour limit茅 en 滨苍诲辞苍茅蝉颈别) et ne pourrez faire l'acquisition que de maisons ou d'appartements individuels.
De plus, le gouvernement indon茅sien a 茅tabli un montant minimal de la valeur des propri茅t茅s locales qui peuvent 锚tre achet茅es par des expatri茅s. Ce montant minimal varie en fonction des r茅gions et de diff茅rentes zones g茅ographiques. Dans les environs de Jakarta, par exemple, la valeur de votre bien immobilier ne pourra pas 锚tre inf茅rieure 脿 10 millions IDR, tandis qu'脿 Bali le minimum se situe 脿 3 milliards.
Les prix de l'immobilier 脿 Bali
Concernant les co没ts de l'immobilier 脿 Bali, soyez financi猫rement pr茅voyant, car les variations de prix peuvent 锚tre extr锚mes. Pour une villa haut de gamme donnant sur la plage dans une zone touristique, soyez pr锚t 脿 payer quasiment le m锚me prix que dans les pays occidentaux.
Avant la pand茅mie de Covid-19, pour une villa de 2 chambres sur un terrain de 250 m虏 脿 Seminyak ou 脿 Canggu, il fallait d茅bourser environ 600 000 USD, contre 350 000 USD 脿 Jimbaran ou 脿 Nusa Dua et un peu moins 脿 Denpasar, soit environ 300 000 USD.
Suite 脿 la crise Covid-19 en 滨苍诲辞苍茅蝉颈别, les prix de l'immobilier 脿 Bali ont l茅g猫rement baiss茅, et plusieurs compagnies ont r茅alis茅 des efforts pour parvenir 脿 s茅duire de potentiels investisseurs. Certains promoteurs immobiliers, 脿 l'image de Realtek Bali, proposent par exemple d茅sormais des villas 脿 95 000 USD 脿 travers toute l'卯le.
Vers qui se tourner pour acheter un bien immobilier 脿 Bali ?
Pour naviguer au sein d'une l茅gislation immobili猫re complexe et en constante 茅volution, il est conseill茅 de faire appel 脿 un agent immobilier fiable.
Parmi les plus r茅put茅s, citons :
Ces agents disposent de grandes listes de propri茅t茅s 脿 vendre ou 脿 louer 脿 Bali et vous assisteront sur la partie juridique. Ils veilleront 脿 ce que la propri茅t茅 soit l茅galement apte 脿 锚tre vendue / lou茅e. Ce dernier point est extr锚mement important, car 脿 Bali, la propri茅t茅 est souvent familiale, car h茅rit茅e et partag茅e entre les diff茅rents membres de la famille. Vous devez 茅galement vous assurer que la personne qui n茅gocie la transaction a le droit l茅gal de le faire pour 茅viter tout probl猫me 脿 l'avenir.
Bien que l'agence immobili猫re soit une option payante, vous aurez la garantie d'锚tre prot茅g茅 durant toutes les 茅tapes de la transaction.
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