La crisi immobiliare mondiale si 猫 trasformata in una crisi abitativa. In Paesi come Canada, Stati Uniti, Francia, Cina, Portogallo e Italia, le misure di emergenza e le promesse politiche si sovrappongono, e gli investitori non riescono a fare progetti a lungo termine. I professionisti del settore immobiliare li stanno orientando verso un'opzione meno conosciuta: l'investimento nella nuda propriet脿. Quali sono i Paesi che favoriscono questo tipo di investimento? Come pu貌 aiutare ad affrontare la crisi immobiliare?
Nuda propriet脿: che cos'猫?
A titolo informativo, possedere un immobile significa avere il diritto di usarlo (usufrutto) e il diritto di disporne (nuda propriet脿). Chiaramente, il proprietario pu貌 vivere nell'immobile, prendersene cura e ricevere un reddito da locazione (diritto d'uso = usufrutto). Pu貌 anche venderlo, lasciarlo in eredit脿 o donarlo聽(nuda propriet脿). Qualora sussistano entrambi i diritti, l'acquirente acquisisce la piena propriet脿 dell'immobile.
Se per貌 pi霉 persone beneficiano di questi diritti, la propriet脿 viene 鈥渟membrata鈥�. Questo perch茅 possono esserci, ad esempio, diversi usufruttuari (come nel caso di un'eredit脿). L'acquisto della nuda propriet脿 猫 un caso di smembramento del diritto di propriet脿. In questo caso, l'investitore trasferisce volontariamente l'uso della propriet脿 (usufrutto) a un'altra persona: il venditore. Il contratto di vendita specifica che il venditore conserva l'uso dell'immobile per un periodo determinato. Durante questo periodo (generalmente compreso tra 10 e 20 anni), l'acquirente non pu貌 trarre alcun profitto dall'acquisto, nemmeno un reddito da locazione. Al termine di questo periodo, la propriet脿 torna completamente all'acquirente.
Il contratto di nuda propriet脿 deve specificare le modalit脿 di estinzione dell'usufrutto. Ci sono tre possibilit脿: la morte dell'usufruttuario, la scadenza del termine o il soddisfacimento di una condizione specifica.
Opportunit脿 per gli espatriati in Francia e per i francesi all'estero
A prima vista, si potrebbe pensare che la nuda propriet脿 sia un investimento poco redditizio, perch茅 il nudo proprietario non pu貌 ottenere alcun profitto per un lungo periodo. Ma 猫 proprio questo tipo di investimento che ripaga sul lungo termine.
L'investimento nella聽nuda propriet脿 sta prendendo piede in Francia per una serie di motivi:
- Gli investitori acquistano con una riduzione che va dal 30% a oltre il 50% rispetto al prezzo di mercato. Un ottimo affare in un periodo di crisi immobiliare. La riduzione 猫 dovuta al principio stesso della nuda propriet脿. Poich茅 l'investitore non acquista l'usufrutto, beneficia di uno sconto sostanziale.
- L'investitore non paga alcuna imposta per tutta la durata del contratto di nuda propriet脿 (imposta sulla propriet脿, imposta comunale, imposta sul patrimonio, imposta sul reddito da propriet脿, ecc). Dato che l'acquirente non pu貌 disporre dell'immobile (usufrutto), non deve pagare le tasse derivanti dalla sua occupazione. Dovr脿 solo pagare l'imposta sulle plusvalenze sulla vendita dell'immobile, che viene ripartita tra il nudo proprietario e l'usufruttuario.
- Il venditore usufruttuario si fa carico delle spese e dei lavori riguardanti l'immobile, ossia grandi riparazioni come piccoli lavori di manutenzione. Anche in questo caso, l'applicazione delle regole sulla聽nuda propriet脿 significa che il venditore usufruttuario ha il diritto di utilizzare l'immobile, facendosi carico di tutte le spese associate al diritto di utilizzo.
Dove si inseriscono gli espatriati in questa equazione?
La nuda propriet脿 permette agli stranieri residenti in Francia di investire a lungo termine diventando聽proprietari di una casa. Lo stesso vale per i francesi che vivono all'estero, che non devono preoccuparsi della manutenzione della loro propriet脿. L'usufruttuario si occupa di tutto. Possono quindi acquistare in vista di un ritorno in Francia al termine del loro espatrio.
L'altro vantaggio 猫 di tipo economico. Nonostante la nomina del nuovo Primo Ministro, l'incertezza politica resta. Gli investitori temono una possibile riforma del sistema fiscale sugli affitti, che allineerebbe la tassazione degli affitti ammobiliati e non ammobiliati. La nuda propriet脿, invece, non genera alcun reddito da locazione, quindi l'investimento non sar脿 influenzato dalla riforma. Per gli esperti del settore immobiliare, i vantaggi della nuda propriet脿 superano di gran lunga lo svantaggio principale.
La nuda propriet脿, infatti, non consente un'entrata immediata, come nel caso di un affitto, ma va vista come un investimento immobiliare a lungo termine. Se viene finanziata con un prestito, gli espatriati non possono dipendere dal reddito da locazione per ripagarlo, il che richiede un solido piano finanziario.
La nuda propriet脿: un investimento popolare in Europa
L'investimento nella聽nuda propriet脿 sta prendendo piede negli Stati Uniti, ma 猫 pi霉 diffuso in Europa, dove sta聽guadagnando terreno e聽potrebbe diventare l'investimento per eccellenza nella lotta contro la crisi abitativa. In Spagna, i dati di vendita sono in costante aumento dal 2014. Nel 2023 sono state vendute 1.845 case in nuda propriet脿. Si tratta dell'11,3% in pi霉 rispetto all'anno precedente e del numero pi霉 alto dal 2014.
La nuda propriet脿 attrae gli espatriati che cercano聽una casa in vista della pensione o per fare un investimento. La Spagna 猫 tra le destinazioni preferite dagli americani (nomadi digitali, pensionati...). Molti di loro approfittano della nuda propriet脿 per acquistare case a met脿 prezzo.
Le agenzie immobiliari americane, specializzate in investimenti all'estero, promuovono la nuda propriet脿 come mezzo eccellente per l'acquisto di immobili di pregio聽in Europa, a prezzi ridotti. Si rivolgono a persone che vogliono investire a lungo termine. Gli acquirenti americani sono particolarmente interessati a immobili in Spagna, Italia, Belgio e Francia.
Cessazione dell'usufrutto alla morte del venditore
Il contratto di nuda propriet脿 consente all'usufruttuario di godere dell'immobile fino alla sua morte e questo 猫 uno dei motivi che spinge tanti anziani a optare per l'usufrutto.
In Spagna, gli esperti che si occupano di questo tipo di contratto, spiegano che lo sconto dipende dall'et脿 del venditore che ha l'usufrutto. Se il venditore 猫 鈥渕oderatamente anziano鈥� (circa 70 anni), l'acquirente pu貌 beneficiare di uno sconto di circa il 50%. Se invece il venditore 猫 pi霉 anziano, lo sconto 猫 minore. Anche la zona di acquisto aumenta o diminuisce lo sconto. Nelle zone pi霉 ambite, i prezzi di acquisto salgono. Aspetto morale a parte, il principale svantaggio di un usufrutto 鈥渇ino alla morte del venditore鈥� 猫 che ti costringe a 鈥渟commettere鈥� sull'aspettativa di vita del venditore. La situazione potrebbe addirittura ritorcersi contro il nudo proprietario se, ad esempio, il venditore gli sopravvive.
Un'altra opzione di investimento: il contratto di leasing a vita
Per evitare le speculazioni associate alla nuda propriet脿, alcuni consulenti immobiliari preferiscono promuovere il contratto di leasing a vita. Questo contratto permette al venditore di diventare l'affittuario dell'immobile. Al momento della vendita percepir脿聽l'80-90% del prezzo. Se si tratta di residenza principale, l'immobile 猫 esente da imposte. L'inquilino 猫 libero di trasferirsi se lo desidera (il che pone fine al contratto). A differenza dell'usufruttuario, che deve pagare tutte le spese, il venditore-affittuario 猫 esonerato dal pagamento di alcune tasse (ad esempio quella sulla propriet脿) e dal pagamento di determinati lavori. L'acquirente diventa il proprietario. La presenza di un inquilino garantisce una buona manutenzione dell'immobile e un reddito stabile, grazie al contratto di affitto in essere. Il prezzo dell'immobile sar脿 ridotto di circa il 10-20%, per tenere conto del fatto che viene occupato da una terza persona.
Acquisto della nuda propriet脿: attenzione alla legislazione locale
La popolarit脿 della nuda propriet脿 in Europa non significa che la legislazione in materia sia la stessa in tutti i Paesi. A differenza della Francia, il Belgio non offre alcun vantaggio fiscale per il trasferimento della nuda propriet脿 di un immobile (donazione durante la vita del venditore). Il Belgio tassa l'usufruttuario in modo diverso dalla Francia. Il Belgio e il Portogallo non riconoscono il 鈥渜uasi-usufrutto鈥�, una disposizione speciale accettata dalla legge francese.
In Lussemburgo, la definizione di nuda propriet脿 differisce da quella francese o belga. La legge lussemburghese ritiene che il nudo proprietario abbia la piena propriet脿 del bene. L'usufruttuario 猫 un creditore del nudo proprietario. Pertanto, la propriet脿 fiscale non spetta all'usufruttuario, ma viene attribuita all'acquirente del nudo proprietario.
La legislazione inglese, invece, non prevede il frazionamento della propriet脿. La Scozia autorizza il 鈥減roper liferent鈥�, che 猫 simile a una rendita vitalizia (ma non 猫 una nuda propriet脿). Esiste un'altra terminologia simile alla nuda propriet脿: il 鈥渓ife interest trust鈥�. In questo caso, un individuo pu貌 ricevere un reddito o godere di una casa fino alla morte o alla scadenza del contratto.
脠 necessario tenere conto di altre disposizioni, in particolare in relazione a donazioni, eredit脿 e tasse. Per maggiori informazioni consigliamo di rivolgersi a professionisti specializzati nell'acquisto della nuda propriet脿 a livello internazionale.
