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L'incertezza regna sul settore immobiliare, già in crisi dal 2023. Crollo all'orizzonte? I tassi d'interesse continuano a salire, mettendo sotto pressione le famiglie che non hanno i mezzi per comprare una casa. L'inflazione in aumento mina il potere d'acquisto e fa salire il costo delle materie prime. Le imprese edili non riescono a tenere il passo. L'intero settore è bloccato. La situazione, a livello mondiale, è preoccupante: l'Ucraina è ancora in guerra e il conflitto tra Israele e Hamas continua.

Canada, Cina, Stati Uniti, Francia, Germania, Argentina, Sudafrica, Regno Unito, Portogallo, ecc. sono solo alcuni dei Paesi colpiti. Come stanno affrontando la crisi immobiliare? E qual è l'impatto di questa situazione sugli espatriati e su chi vuole trasferirsi?

Argentina

In Argentina, le prime misure adottate dall'ultraliberista Javier Milei non stanno andando come previsto. La sua "deregolamentazione" ha portato ad affitti " liberalizzati" che sono ancora più alti di prima. Nel dicembre 2023, Milei si è affrettato ad abrogare una legge del 2020 che regolava gli affitti per garantire una maggiore "libertà di movimento" tra proprietari e inquilini. Ma i proprietari preferiscono affittare la loro proprietà, a breve termine, agli stranieri che pagano in dollari. Non potendo pagare affitti così alti, gli abitanti del luogo sono costretti ad andarsene.

Nei primi giorni della presidenza Milei, il tasso di inflazione, già fuori controllo, è salito dal 12,8% (novembre) al 25,5% (dicembre), per un totale di +211% nel corso del 2023. A fine di dicembre, la Ministra degli Affari Esteri, Diana Mondino, ha postato sul suo account X un messaggio sulla possibilità di pagare l'affitto in criptovaluta, chili di carne o litri di latte. Che sia stato uno scherzo o meno, l'annuncio non è piaciuto. In Argentina, anche i generi alimentari sono diventati inaccessibili.

Francia

La pressione sugli affitti sta esplodendo anche in Francia. Nel 2023, l'aumento dei tassi ipotecari ha frenato gli acquirenti. Anche se i consulenti finanziari prevedono un calo al di sotto del 4%, e oltre, i mutuatari mantengono una certa cautela. Avere una casa di proprietà diventa sempre più un miraggio, e la gente non ha altra scelta se non affittare. 
Secondo un recente studio condotto dall'Osservatorio LocService.fr, uno dei principali operatori del mercato delle locazioni, le difficoltà incontrate nel 2023 continueranno anche quest'anno.
Nel 2023, affittare un immobile di 43,6 m² costava circa 718 € al mese, incluse le spese di servizio, per una media di 16,48 € al m². Nel corso dell'anno scorso, l'affitto al metro quadro è aumentato dell'1,7% e il tasso di inflazione del 5% circa.

Lo studio rivela notevoli disparità tra le regioni. Parigi ha il prezzo più alto per m² (37,12 euro), a fronte di una media di soli 14,15 euro nelle altre regioni. Tuttavia, queste regioni hanno registrato un aumento più marcato del prezzo al m² (circa +3,8%), rispetto al +1,7% di Parigi. Tra le città francesi dove è più difficile trovare casa in affitto ai primi 3 posti ci sono Annecy, Lione e Rennes, Parigi è quarta. A seguire figurano Bordeaux, Angers, Lille, Montpellier, Strasburgo e Caen.

Legge sull'immigrazione: quali conseguenze per i sussidi abitativi versati agli stranieri?

Le fasce più colpite dalla crisi immobiliare sono gli studenti stranieri e la popolazione locale. L'offerta di case popolari e di alloggi nei campus universitari è sempre più scarsa, e sono costretti ad affittare da privati. 

A fine 2023 è stata inoltre inasprita una legge che colpisce direttamente gli stranieri, limitando il loro accesso ai sussidi per la casa (APL- aide pour le logement). D'ora in poi, solo chi soggiorna legalmente in Francia da 5 anni può ottenere l'APL. La questione è diversa per gli stranieri che lavorano: per loro, la durata del soggiorno, si riduce a tre mesi. Secondo gli esperti, però, ci vorrà del tempo prima che la misura venga interamente applicata. 

Germania

L'impennata dei tassi di interesse, l'inflazione elevata e la carenza di nuove abitazioni (lentezza nell'edilizia, carenza di manodopera, aumento dei costi delle materie prime, ecc.) stanno creando il caos anche in Germania. Nel 2023, i permessi di costruzione sono diminuiti del 27,8% rispetto all'anno precedente. Nel 2021, quando è salito al potere, il governo Scholz si era impegnato a costruire 400.000 nuove case all'anno, ma la promessa non è stata mantenuta. Nel 2023 ne sono state edificate solo 295.000 e le case popolari sono ancora troppo poche, nonostante la domanda stia crescendo in modo vertiginoso. La crisi delle case popolari, scoppiata nel 2006, non è stata ancora risolta. Nel 2023 sono state costruite solo 250.000 nuove abitazioni, che quest'anno scenderanno a 200.000. Per ovviare, sempre più persone condividono casa.

Aumento massiccio degli affitti

Le imprese immobiliari falliscono in continuazione, lasciando gli acquirenti con case incomplete e mutui da pagare. La situazione è ancora più critica se si considera che la carenza di alloggi si ripercuote sulle prospettive di crescita. Di fronte alla carenza di manodopera, la Germania ha riformato la sua legge sull'immigrazione per attirare più lavoratori stranieri. Ma questi ultimi hanno bisogno di una casa dove vivere. In un momento in cui gli affitti stanno salendo alle stelle, comprimendo ulteriormente il potere d'acquisto dei residenti locali, il governo sta valutando la possibilità di concedere sussidi, in particolare a studenti e tirocinanti, ma anche di incentivare l'acquisto di case di proprietà.

Nel 2023, in Germania mancavano circa 700.000 unità abitative. Ad oggi, la situazione è particolarmente difficile nelle grandi città. A Berlino, dove l'85% della popolazione è in affitto, l'inflazione si fa sentire, con affitti in costante aumento. In alcuni quartieri di Monaco, gli affitti sono aumentati del 60% in 10 anni. Nell'agosto del 2023, uno studio condotto dal broker Jones Lang LaSalle (JLL) ha stimato che i contratti di affitto a Berlino hanno raggiunto una media di 17,50 € al m². A Monaco di Baviera, sono balzati a 22,50 euro al m².

Cina

Nel dicembre 2023, Pechino ha definito la sua politica di ripresa economica per il 2024. Con l'aggravarsi della crisi immobiliare, il governo ha voluto rassicurare gli investitori. Ma la situazione non si è ancora stabilizzata. Il debito dell'ex gigante immobiliare cinese Evergrande, e quello di Country Garden, ammonta a 500 miliardi di dollari. Molti cantieri sono fermi. Con il crollo dei giganti immobiliari, cadono anche tutti gli altri attori del settore. Alla fine della catena, gli acquirenti senza casa sono strozzati da prestiti che non possono onorare, e gli affittuari devono fare i conti con l'impennata degli affitti.

Come in Germania, sempre più persone optano per un alloggio condiviso. In Cina, il tasso di disoccupazione sta raggiungendo livelli record, soprattutto tra i giovani. Secondo il governo, nel giugno 2023, ha raggiunto il 21,3%. Gli effetti della politica zero-Covid stanno ancora pesando sull'economia, indebolita dall'allarmante aumento dei prezzi degli immobili. Pilastro della crescita cinese, il settore rappresenta di solito circa un terzo del PIL. Si tratta di una percentuale molto più alta rispetto al settore immobiliare degli Stati Uniti (17%) o della Francia (11%). In Cina, lo scoppio della bolla immobiliare ha frenato fortemente la crescita. 

Shenzhen, Pechino, Dalian, Chengdu, Guangzhou, Suzhou e Tianjin sono tra le città più care della Cina. Le disparità tra i grandi centri urbani e le città più piccole restano ampie.

Stati Uniti

Negli Stati Uniti, il mercato degli affitti si sta tendenzialmente stabilizzando, anche se ci sono ancora notevoli disuguaglianze tra gli Stati e le città. La stabilizzazione era già riscontrabile nel 2023, dopo un periodo di grandi tensioni nel 2022 dovute alla pandemia. L'inflazione rimane comunque elevata e continua a colpire non solo gli acquirenti ma anche le imprese edili. L'impennata dei costi delle materie prime sta ostacolando la crescita.

Con l'inizio delle primarie per le elezioni presidenziali, il mondo economico sta monitorando le tendenze. Per arginare la carenza di alloggi e anticipare la domanda futura, si stima che si dovranno costruire più di 4 milioni di nuove case entro il 2035. Gli Stati Uniti, che come altri Paesi devono fare i conti con la carenza di manodopera, stanno riformando alcune norme sui visti per accogliere un maggior numero di professionisti stranieri, che dovranno trovare un posto dove vivere. Ma a quale prezzo? Nel 2023, lo studio ECA International, specializzato in ricerche sul costo della vita, ha stimato che New York è stata la città più costosa al mondo per gli espatriati. San Francisco è all'11° posto, davanti a Los Angeles (15°) e Chicago (20°).