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Hola Sanlu,

Bienvenido a Expat

Sobre los requisitos para comprar una vivienda puedes consultar la:

³Ò³Üí²¹ para comprar una vivienda en Marruecos

Para todo lo referente al viaje y al tiempo que puedes permanecer te recomiendo consulta el enlace del ministerio de Exteriores:



Javier
Equipo Expat

sanlu69 escribió:

Hola, soy español y me estoy pensando en comprar una vivienda en Marruecos y tenerlo de segunda residencia, y me gustaria saber cuanto tiempo podria pasar en marruecos cada vez que vaya , sin tener necesidad de tener que arreglar ningun tipo de papeles y que todo sea legal

Un ciudadano extranjero que no tenga permiso de residencia en Marruecos tiene siempre el status de turista en el pais, aunque tenga una o mas propiedades (o negocios)  a su nombre.

Para un ciudadano extranjero que no necesite visado para entrar en Marruecos (caso de los españoles) y no tenga un permiso de residencia, los límites legales de permanencia en el país son éstos :

180 dias naturales por año natural (del 1 de enero al 31 de diciembre) en tantos viajes como quiera.

En cada viaje, la estancia máxima consecutiva en el pais no podrá ser superior a 90 dias; el dia de llegada y el de salida computan en esos 90 dias.

Los vehículos de un extranjero tambien están sujetos a unos limites de permanencia, y son estos :

El vehiculo puede estar 180 dias naturales por año natural (del 1 de enero al 31 de diciembre), de manera consecutiva o en tantos viajes como quiera. El dia de entrada y el dia de salida computan en los 180 dias

Una vez cumplidos los 180 dias el vehiculo no podrá volver a entrar en  Marruecos ni tan siquiera a nombre de otra persona (por ejemplo un  familiar o amigo del extranjero) salvo que se haya procedido a su venta y quien lo haya comprado vaya a Marruecos con él (deberá presentar la factura de compra venta).

Asi mismo, un extranjero en esta situacion (status de turista) que haya tenido durante 180 dias un vehiculo extranjero en Marruecos no podrá volver con otro distinto dentro de ese año natural.

NOTA : A partir del 1 de enero de 2019, ya no se requieren las declaraciones escritas de Admisión Temporal (AT) según los modelos D 16bis y D 16ter para vehículos de motor y D 716 para embarcaciones de recreo y otros dispositivos náuticos. Se han substituido por una simple declaración verbal del extranjero que llega en visita turistica al pais.

La AT (admision temporal) de estos medios de transporte se realiza directamente mediante el sistema informático BADR de los servicios de aduanas en las oficinas sitas en los puertos, en base a los documentos presentados por el viajero (pasaporte vigente, permiso de circulación y seguro carta verde valido para Marruecos).

Las oficinas de aduanas emiten a los viajeros un documento impreso del sistema para presentarlo durante los controles en el territorio nacional.

El permiso de conducir español es reconocido y valido en Marruecos por lo que un turista extranjero no necesita disponer del permiso de conducir internacional.

sanlu69 escribió:

Hola, soy español y me estoy pensando en comprar una vivienda en Marruecos y tenerlo de segunda residencia, y me gustaria saber  si existe algun tipo de inconveniente a la hora de comprar una vivienda en marruecos.Saludos

Lo mas importante es lo que no debes hacer ....

No debes precipitarte; no debes largar (hablar) mas de lo estrictamente necesario, no debes pasar por los famosos CRI (centros regionales de inversiones) ni por los consulados españoles (cámaras de comercio incluidas) ni, por supuesto, buscar "ayuda nativa" de "amigos, colegas, hermanos o similares", quienes todo te ofrecen y prometen y que te dejaran en la estacada cuando, o bien no puedan sacar tajada o bien te hayan sacado toda la tajada posible pasando de ayudarte cuando se presenten problemas.

No debes, tampoco, intentar hacerlo todo tu por tus propios medios y no debes llevar dinero en metálico para invertir en Marruecos, sin declararlo a tu llegada en la aduana marroquí .... ah, y no debes permitir que tu estancia sobrepase lo permitido llegando a ser ilegal ... aunque haya ciento y la madre que si lo hagan. Ellos quizá no se juegan ni su dinero ni sus ahorros ... tu, probablemente, sí.

Dicho esto, supongo que ya conoces la zona costera de Martil y alrededores en la época turística mas masificada en verano (es decir entre junio y septiembre), que conoces tambien el percal fuera de esa epoca, y que has hecho tus valoraciones.

A partir de aquí, debes decidir ... aunque te sugiero que, si quieres comprar algo y vivir durante largas temporadas en Marruecos, olvides los "apaños" y hagas los tramites legales que te correspondan para estar es situación legal en todo momento ... máxime si vas a invertir dinero de tu bolsillo y esperas sacarle rendimiento.

Por ello, los pasos que deberías dar, son :

1º) Contactar con un notario, exponerle tu caso para la compra de una propiedad,  pedirle recomendación para Gestoria e incluso agencia bancaria y pedirle presupuesto de sus honorarios; todo ello es relativamente sencillo aunque probablemente deberás hacerlo en Tanger; si no conoces a ninguno, siempre puedes buscar en esta web : monnotaire.ma/annuaire.php

En Tanger seguro que encuentras muchos Notarios, unos de mejores (mas profesionbales) y oitros menos, como en todos lados y en todas las profesiones

Los Notarios en Marruecos tienen las mismas facultades que en España; un notario, además, podrá recomendarte algún (algunos) Agent Fiduciaire e incluso recomendarte alguna agencia bancaria donde, entre otras cosas, alguien hable español.

Un extranjero puede comprar una propiedad inmobiliaria en Marruecos pero para ello hay que tener presente dos cosas :

a) que la propiedad esté debidamente inscrita en la Agence Nationale de la Conservation Foncière et du Cadastre, es decir, que tenga el "titre foncier", lo cual es absolutamente necesario para acreditar quien es el propietario de esa propiedad, las cargas si las hubiere (como una hipoteca por ejemplo) y las servidumbres si las hubiere también (por ejemplo, un derecho de paso, o de vistas ...)

b) tener el pertinente informe de la Agence Urbaine, de fecha inferior a los 6 meses (pues el informe es vinculante), equivalente a nuestros Servicios Técnicos Municipales, que define y aplica la reglamentación en materia urbanísitica en cada caso, lo que te indica cuales son los usos permitidos para esa edificación / solar, el aprovechamiento urbanístico, los retranqueos, la edificabilidad, densidad, alturas reguladoras, volumetrías y demás normartiva en lo que a arquitectura y urbanismo se refiere.

En ambos casos, en tanto que comprador interesado en la propiedad que se vende, puedes solicitar los informes correspondientes (previa demanda y pago de tasas), lo que el Notario puede hacer fácilmente en tu nombre.

La compra de una propiedad no tiene secreto; se protocolariza en Notario y en paz. Es mas, te sugiero, como te he dicho, que desde el primer momento, utilices los servicios de un Notario, sobre todo en lo relativo a la solicitud de los informes de las agencias citadas anteriormente durante la fase inicial de la compra de la propiedad porque agilizarás mucho los tramites y porque se han puesto muy duros con la solicitud de informes de este tipo que cualquier particular pide sin ser el titular de la propiedad y sin mediar ningún interés legitimo en la misma (como la opción de la compra por ejemplo).

Los Notarios suelen cobrar entre el 1% y el 3% de los honorarios de la operación, mas la TVA del 10% sobre esos honorarios; de todos modos, con el Notario también puedes acordar un precio tipo forfait sobre todo si va a realizar tramites extra a tu nombre.

Así mismo, en el caso de una compra venta con arras de por medio, el Notario puede constituirse en custodio de esas arras en tanto se formaliza el papeleo administrativo, lo que a ti te da absoluta seguridad para recuperarlas en el caso de que, por cualquier motivo, la operación no se llevara a termino.

No te sugiero pagar nunca las arras directamente al vendedor, aunque este sea el unico propietario, y menos en metálico, aunque haya documentos privados de por medio; las arras deben ser depositadas en la Notaria tal y como te he explicado.

No obstante, en Marruecos adoran el "cash", en este tipo de operaciones (uno de los motivos es para reducir impuestos; otro, para pagar comisiones a intermediarios ...), lo que a ti no te debe dar igual por dos motivos : porque todo lo que no costa en escritura, no existe (y por lo tanto no podrás recuperarlo en concepto de inversión por compra cuando vendas esa propiedad) y porque además, cuando vendas la plusvalía puede ser muy alta, lo que te va a costar una pasta en impuestos porque en caso de una venta olvida el salir del pais con un buen mobton de billetes bajo el bolsillo, tanto si son en divisa como si son en dirhams (en este caso, encima, esto está prohibido), porque si te cazan en las aduanas, lo perderás todo y ademas te enfrentarás a una sancion y quizá, hasta a un juicio por evasión de capitales.

Por ello, lo que te sugiero, es que todo el dinero que pretendas invertir en Marruecos, sea enviado mediante transferencia bancaria desde una cuenta tuya en España a otra cuenta tuya en Marruecos  y que estas cantidades sean debidamente declaradas en la Office de Changes algo que hace directamente el banco, (y tu debes exigir) ... o debería hacer, al recibir una transfer internacional, al menos, si esta es equivalente en divisas a mas de 100.000 dhs.

No te sugiero llevar dinero en metalico a Marruecos (mas allá de lo estrictamentre necesario para tus gastos personales), y menos en cantidades iguales o superiores a los 10.000 € , ni para realizar este u otro tipo de inversiones / negocios ni para tener "liquido" para lo que te convenga, no ya tan solo por la normativa fiscal en España , sino también por la marroquí y menos si pretendes recuperar tu inversión, pretendes vender en un futuro o quieres que las entidades bancarias te "tomen en serio", es decir, con el tiempo, que puedas solicitar créditos en Marruecos, desde un renting para un coche o  para lo que sea...

En cualquier caso, si vas a llevar dinero en metalico a Marruecos para realizar cualquier tipo de inversion, aunque sea en cantidades inferiores a los 10.000 €, te sugiero que lo declares a tu llegada al aeropuertou oficina de aduanas del puerto y que inmediatamente despues, lo ingreses en tu cuenta bancaria.

Por ultimo, no te sugiero entrar en el juego de la compra de propiedades  por muy baratas o regaladas que sean :

Propiedades cuyo estatus sea "guiche" porque este tipo de propiedad  pertenece al Estado el cual  permite el derecho de uso mediante contrato de alquiler, que es lo que realmente se "te vende" y porque no todas estas propiedades permiten el traspasar ese alquiler a un tercero.

Comprar una propiedad cuyo estatus sea "melkia" (propiedad que no esta debidamente registrada en la Agence de la Conservation Foncière) ya que aunque como extranjero puedes comprar una propiedad así, deberás registrarla automáticamente lo que supone la apertura de un expediente y .... dos años mas o menos, además de papeleo, dinero y, si tienes suerte, pocos o ningún problema de "documentación" o de "reclamaciones de herederos" ....

Comprar una propiedad cuyo estatus sea en "cours de réquisition" (propiedad que está en tramite de registro en la Agence de Conservation Foncière) porque el proceso de inscripción debe finalizarlo quien lo ha comenzado ya que si no es así, además del papeleo y dinero, el coste en tiempo por la lentitud de la burocracia marroquí puede llegar a ser exasperante ... y tardar años ademas de conllevar problemas como los citados en el punto anterior .

Y por los mismos motivos que te he citado en el párrafo anterior, no te sugiero comprar ninguna propiedad (edificio, casa, riad ..)  que este afecta a un proyecto de rehabilitación cuyo dossier esté en trámite y haya sido presentado en el Ayuntamiento correspondiente por otra persona que, obviamente, no eres tu.

2º Contactar con una entidad bancaria es evidente ... lo vas a necesitar. A la entidad bancaria le puedes explicar tu película (hasta cierto punto), es decir, lo estrictamente necesario teniendo en cuenta que quieres pasar parte de tu tiempo alli al estar jubilado y el gestor que te atienda, dependiendo de su competencia, te puede orientar y recomendar incluso Notarios o Agents Fiduciaires.

Así mismo, y dependiendo de como veas el tema, vaya la reunión y te atiendan, pedir que propiedades tienen en cartera a la venta en ese banco .... En Tanger estan presentes todos los grandes bancos marroquies

Las entidades bancarias que mas te interesan en Marruecos son aquellas que tienen filiales en el extranjero, particularmente en España y que, en Marruecos son :

Attijariwafa Bank ( Attijariwafa Bank Europe, attijariwafa.net/es/ )
BMCE Bank, (BMCE Bank Intl bmce-intl.com )
Banque Populaire ( Chaabi Bank Europe, chaabibank.es )

De todas ellas, la que mas oficinas tiene en España, es la primera.

Estando en Marruecos, y siendo extranjero no residente, puedes abrir una cuenta en dirhams convertibles, ingresando un mínimo (no seas tacaño e ingreses un euro; pon una cantidad decente, unos 300 € estan bien y luego, una vez abierta envia dinero mediante transferencias... ) pero para ello necesitaras tu Pasaporte y tu DNI; si, lees bien, el DNI, porque en el pasaporte no consta tu dirección "oficial" en España; ah, y no te preocupes, en esta fase, si la dirección de tu DNI no es en la que tu vives en España; esto es solo un mero tramite administrativo.

Posteriormente solicita una tarjeta de debito y la operativa para trabajar con tu cuenta en internet; asi podrás retirar lo que te convenga en dirhams para tus gastos diarios alli, ademas de pagar mediante transferencia costes y gastos derivados de tu propiedad, como por ejemplo agua, luz o teléfono. .


Te sugiero, si tienes interes de verdad en la compra de una propiedad que, una vez abierta la cuenta, realices una transferencia desde una cuenta tuya en España a esta cuenta en Marruecos, por un importe respetable con respecto a lo que tienes previsto gastar ... porque esa cantidad quedará muy bien "cara a la entidad bancaria" que entenderá que actuas en serio. Piensa que hay (y ha habido) mucho cuento con estas historias en Marruecos ...

En esta primera fase, no ha lugar pedir tarjetas de credito (tanto si son "recargables" como si son las ordinarias).... a menos de que abras la cuenta con una cantidad importante y tengas previsto estar en Marruecos bastantes días (hasta 90 consecutivos siendo extranjero sin permiso de residencia) porque una tarjeta suele tardar unos 10 días en ser entregada y porque sin un saldo con unos tres ceros detrás como mínimo, no te van a hacer ni caso .... por mucho que tu les digas que quieres comprar un palacio.
En cualquier caso, una tarjeta de credito ordinaria tipo VISA en Marruecos con la que puedas operar tanto en el pàis como fuera de él, no se concede facilmente ni a extranjeros ni a marroquies( para evitar la fuga de capitales); normalmente, se conceden tarjetas de debito y las de credito que solo se pueden utilizar dentro del territorio marroqui. 

Tampoco ha lugar pedir un talonario de cheques aunque, si me aceptas una sugerencia, nunca pidas un talonario ... porque el funcionamiento de los talones en Marruecos, siguen el patrón francés : tu sabes cuando y a quien le entregas un talón pero nunca sabes cuando te lo van a presentar al cobro porque ese talón puede ir pasando de mano en mano hasta que alguien lo presente en el banco al cobro ... y si tu no tienes la pasta en la cuenta, tienes un grave problema porque un talón sin fondos en Marruecos es delito.

Lo que te sugiero, además de tener esta cuenta marroquí en Marruecos, es tener otra cuenta a titulo personal  en su filial española ya que, aunque esto no es absolutamente necesario, es conveniente que lo tengas en cuenta y lo hagas porque agiliza toda la operativa bancaria internacional, sobre todo los tramites, tiempo y los costes de transferencias desde España a Marruecos o viceversa, incluida la repatriación del dinero invertido y de los beneficios en el caso de una venta; además, al abrir una cuenta en España, en la misma oficina te pueden dirigir a la oficina bancaria en Marruecos que toque...

Así mismo, es interesante (ignoro si hablas francés y/o árabe y, si lo haces, a que nivel lo haces y si ese nivel es suficiente para entenderte sin problemas con estos temas) que tanto Notario, como la agencia bancaria con la que trataras, tuvieran a alguien que hablara español; estando en Tanger, no creo que tengas problemas con esto ... aunque tengas que dar unas cuantas vueltas buscando.

3º Contactar con un Agent Fiduciaire (Gestor)

El Gestor es quien se encargará de asesorarte en materia fiscal, sobre todo en el pago de los gastos que conlleva una propiedad en Marruecos, de realizar todos los tramites administrativos necesarios  y de realizar cuantos tramites administrativos extras necesites (por ejemplo, los tramites de tu permiso de residencia, la convalidación de tu permiso de conducir o los tramites para importar tu vehículo español a Marruecos si llegara el caso)

Una vez  comprada la propiedad, este es el paso que deberás dar, aunque no "arregles papeles" y seas un simple jubilado turista que va a Marreucos cuando le place  :  Darte de alta en el Registro de Matricula Consular en el Consulado de España que te corresponda (en este caso, el de Tanger).

Este  tramite, obligatorio si vas a residir fuera de España 183 días o mas al año, es optativo para ti si mantienes tu status de turista (es decir, no arreglas papeles), pero tiene ciertas ventajas :  todos los derechos que te asisten como español inscrito en el censo consular, entre los que caben citar, tramitar todo tipo de documentación (pasaportes, DNI, libro de familia, etc...), ser asisitido en caso de tener algun problema legal, reaptricaciones por catastrofes naturales, terrorismo o .... por temas como la pandemia del Covid


Trabajos de Rehabilitación de una propiedad

Si debes rehabilitar la propiedad que compres, la redacción de proyecto con la participación de técnicos y la solicitud de permiso de obras dependerá de la envergadura de la misma y de los elementos afectados, como puedan ser tejados, fachada o estructuras interiores.

Ante cualquier proyecto de rehabilitación que lo requiera por su envergadura, deberás contratar a un arquitecto; en Marruecos los profesionales que intervienen en un proyecto de edificación son : el propio arquitecto, el ingeniero de estructuras u Oficina de Estudios Técnicos (que también se encarga de saneamiento e instalaciones del proyecto), el topógrafo, (geómetra que le llaman también y cuya función mas importante pasa por la validación de las superficies construidas a efectos de inscripción en el registro, DPA, y declaraciones de obra nueva), el BCT, u oficina de control técnico (equivalente a nuestra OCT) además del laboratorio de control de calidad (en la ejecución). No existe la figura del aparejador. El Arquitecto se encarga de presentar el pertinente dossier para la concesión de la licencia de obra y de los permisos de Bomberos.

Un Arquitecto, puede cobrar entre un 2.5% y un 5 % sobre el importe del PEM (proyecto de ejecución material, valoración necesaria para el cálculo de impuestos tales como la licencia de obra), aunque también lo puedes negociar; además, es interesante negociar con el arquitecto que él se encargue de la contratación del resto de profesionales, así tu solo tienes un interlocutor y solo le pides explicaciones y responsabilidades a uno, no a veinte ... lo que en Marruecos puede llegar a ser desesperante.

El problema mas grave que presenta una rehabilitación (o construcción) en Marruecos es, pero, la elección de la(s) empresa(s) constructora(s) pues muchas veces ni contratando a las de reconocido prestigio y solvencia se consigue ni un mejor precio ni un mejor trabajo ni ... cumplir los plazos; construir en Marruecos es siempre fuente de quebraderos de cabeza, plazos de entrega incumplidos y alguna que otra deficiencia mas o menos significativa ... y mas cuando eres tu quien paga de tu bolsillo.

La inversion a realizar es dificilmente calculable sin saber que propiedad vas a comprar y en que estado se halla;  si hay que rehabilitar, la inversión dependerá de lo que requiera la rehabilitación en si misma y de lo que se te vaya la mano con el proyecto ....

Lo que si esta claro es que para empezar deberás poner los cimientos y estos son, básicamente, tener una cuenta bancaria en alguna entidad marroquí en la que depositar tu dinero para utilizarlo para lo que te convenga ... o repatriarlo si al final no hay negocio que valga.

En resumen : Puedes comprar, puedes invertir y puedes pasar parte de tu jubilacion allí pero ... con cuidado y teniendo las cosas siempre bien documentadas, controladas, claras y justificadas; a eso, amigo mío, se le llama proteger tu inversión y cubrirte las espaldas; los atajos, apaños, "consejos de amigos y hermanos", chanchullos y tejemanejes varios suelen terminar mal, sobre todo para quien pone la pasta .... supongo que me entiendes.