L'attuale crisi immobiliare 猫 esacerbata dall'inflazione che, nonostante l'alleggerimento in settori come quello alimentare ed energetico, continua a far lievitare i prezzi degli affitti. Gli investitori stranieri giocano la carta della prudenza. I residenti e gli espatriati con redditi modesti sono gravati da costi eccessivi degli alloggi tanto che i governi stanno prendendo provvedimenti per regolare il mercato.
L'aumento dei costi frena gli acquirenti stranieri?
L'inflazione non ha risparmiato i portafogli degli acquirenti stranieri, che si trovano a fare i conti con un mercato immobiliare scosso da una crisi economica che perdura, sotto la minaccia dell'instabilit脿 politica degli Stati Uniti.
La Cina sta ancora lottando contro la crisi immobiliare. La Germania 猫聽a corto di alloggi. Nel 2023 ne mancavano 700.000. Si stima un deficit di 720.000 unit脿 nel 2025 e di 830.000 nel 2027. Nelle principali citt脿 tedesche, tra cui Berlino, Francoforte, D眉sseldorf e Colonia, centinaia di potenziali inquilini sono alla vana ricerca di una聽casa. Tra il 2018 e il 2023 i prezzi sono aumentati vertiginosamente (+40% a Berlino).聽
Anche gli espatriati sono colpiti dall'aumento聽dei prezzi, che mette聽a dura prova le loro finanze. Portogallo, Regno Unito, Australia, Giappone, Canada e Svezia stanno affrontando una crisi immobiliare.
In Australia, si prevede che i prezzi degli immobili aumenteranno del 5% quest'anno e il prossimo. Gli affitti a prezzi accessibili scarseggiano, rappresentando solo il 5,9% dello stock di case in affitto a Sydney. Mentre i pi霉 fortunati stanno approfittando per fare investimenti redditizi, gli altri devono fare i conti con l'erosione del loro potere d'acquisto.
Ecco un approfondimento su due tra le nazioni pi霉 amate dagli espatriati, che stanno affrontando una crisi immobiliare.
Stati Uniti
Negli Stati Uniti, gli acquirenti stranieri temporeggiano. Il ritiro di Biden, lo scorso 21 luglio, dalla聽corsa alla presidenza, ha scosso gli equilibri.聽Di solito i periodi elettorali non sono propizi agli investimenti, soprattutto in tempi di instabilit脿 politica. Che effetto avr脿 l'annuncio di Joe Biden sul clima socio-economico? Mentre il Presidente 鈥減assa il testimone鈥�, gli osservatori tengono d'occhio gli indici economici. L'inflazione 猫 ancora un problema. Negli Stati Uniti, i prezzi delle case rimangono disperatamente alti. L'inflazione 猫 in calo, tranne che nel settore immobiliare
Negli Stati Uniti, acquistare un immobile costa in media 780.300 dollari (prezzo intermedio: 475.000 dollari), con ampie oscillazioni tra le citt脿. La societ脿 di consulenza Mercer, nel suo rapporto 2024, ha classificato New York e Los Angeles tra le 10 citt脿 pi霉 costose al mondo per gli espatriati. Honolulu, San Francisco, Miami, Boston e Chicago sono tra le prime聽20. Washington DC, Atlanta e Seattle tra le prime 30.聽
Nelle citt脿 pi霉 amate dagli espatriati (New York, Los Angeles, San Francisco, Chicago, Boston, Miami, Washington DC, ecc.) il costo della vita 猫 alle stelle, soprattutto a causa dei prezzi delle case.
Anche gli acquirenti internazionali stanno limitando gli investimenti. Tra aprile 2023 e marzo 2024 hanno acquistato solo 57.300 case. Si tratta del 36% in meno rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, con una cifra di investimenti pari a 42 miliardi di dollari (21% in meno rispetto al 2022/2023).聽Oltre all'inflazione, tra i fattori che frenano gli investimenti ci sono la forza del dollaro e la burocrazia, che complica le transazioni immobiliari.
Spagna
Secondo l'Annuario immobiliare del Catasto (Anuario Inmobiliario de los Registradores de la Propiedad), il 2024 猫 un anno positivo per gli espatriati che fanno investimenti in Spagna. Le transazioni estere sono in costante crescita e non hanno risentito del COVID-19. Dal 2013, la quota di acquisti effettuati da stranieri nel settore immobiliare spagnolo si 猫 mantenuta al di sopra del 10%. Nel 2023 si sono attestati al 15% (rispetto al 13,8% del 2022).
Tra le destinazioni pi霉 gettonate dagli investitori stranieri ci sono: Catalogna, Andalusia, Alicante, Valencia, Santa Cruz de Tenerife (la seconda citt脿 pi霉 popolosa delle Isole Canarie) e Malaga. Queste regioni e citt脿 attirano da sole quasi il 40% degli investimenti immobiliari dall'estero. Ma se da un lato le autorit脿 locali parlano di vantaggi聽economici, dall'altro i residenti denunciano聽un aumento insostenibile聽del costo della vita. Nelle Isole Canarie, l'esasperazione per gli acquisti immobiliari da parte degli stranieri si 猫 unita a quella per il turismo di massa. Lo stesso malcontento si riscontra in citt脿 molto popolari tra gli espatriati.
Gli spagnoli si stanno battendo per l'abolizione definitiva del Visto d'Oro, che ritengono responsabile dell'aumento dei prezzi. Il messaggio 猫 stato recepito dal governo, che ad aprile ha annunciato di voler 鈥減orre fine鈥� a questo visto. Secondo gli esperti, la mossa non baster脿 a risolvere la crisi immobiliare. 脠 necessario affrontare anche il problema del mercato degli affitti, che 猫 saturo di alloggi ad uso turistico.
La misura sperimentale di Barcellona: un buco nell'acqua?
Il 21 giugno scorso, Barcellona ha preso una decisione drastica: eliminare tutti gli appartamenti a locazione turistica nel giro di cinque anni, dando la priorit脿 di accesso ai residenti. Le opinioni sulla misura sono contrastanti, poich茅 la legge prevede una proroga di cinque anni per i proprietari che ristrutturano le loro propriet脿. La misura riguarda solo lo 0,77% delle abitazioni di Barcellona, tutte case di lusso inaccessibili dalla maggior parte dei residenti. 脠 improbabile che la proposta del sindaco sopravviva oltre il suo mandato.
C'猫 anche chi chiede a gran voce di rivedere i contratti di affitto dei nomadi digitali. L'aumento del lavoro a distanza ha diffuso un nuovo tipo di contratto di affitto basato sulla durata del visto per nomadi digitali (generalmente un anno). Queste propriet脿 costituiscono ora dal 30 al 60% del mercato degli affitti di Barcellona (a seconda della zona) e si rivolgono a lavoratori espatriati ben pagati. I residenti temono che questo tipo di contratto si diffonda聽 a macchia d'olio, ma per il momento il sindaco di Barcellona non intende includerli nella sua legge.
Le strategie dei governi per limitare l'aumento degli affitti
I Paesi di tutto il mondo stanno cercando di trovare la giusta strategia per limitare l'aumento degli affitti. All'inizio di luglio, mentre era ancora candidato alla presidenza, Joe Biden esortava聽il Congresso ad approvare una legge che impedisse聽ai proprietari di aumentare gli affitti oltre il聽5% all'anno. I trasgressori perderebbero i benefici fiscali. Se approvata, questa legge interesserebbe circa 20 milioni di abitazioni. L'edilizia abitativa rimane un tema cruciale nella campagna elettorale presidenziale e Biden aveva chiesto con forza di porre fine a una crisi che colpisce in modo sproporzionato i giovani e le famiglie a basso reddito.
In Cina, il numero di case sfitte e di progetti immobiliari incompiuti聽continua a crescere. Il 17 maggio il governo ha annunciato un nuovo piano d'azione per rilanciare il settore immobiliare, una pietra miliare dell'economia cinese, che rappresenta il 25% del PIL nazionale. Le misure chiave prevedono l'acquisto da parte delle autorit脿 locali di case invendute per aumentare il parco immobiliare a prezzi accessibili.
Germania, Australia e Canada stanno spingendo per accelerare la costruzione di nuovi alloggi a prezzi ragionevoli. All'inizio di quest'anno, il Nuovo Galles del Sud, lo Stato pi霉 popoloso dell'Australia, ha annunciato un piano di aiuti da 136 milioni di dollari per gli inquilini precari e un piano di modernizzazione delle case popolari.
La regolamentazione degli affitti nei Paesi Bassi
A partire dal 1掳 luglio 2024, i Paesi Bassi hanno implementato una nuova legge per regolamentare gli affitti delle case popolari. Chiamata 鈥淎ffordable Rent Act鈥�, introduce un sistema a punti per classificare le case e stabilire un affitto massimo in base alla metratura delle stanze, al dispendio energetico e alla progettazione dei servizi igienici e delle cucine. Una casa in affitto pu貌 ottenere fino a 186 punti, con un affitto massimo di 1.157,95鈧燼l mese. Le case con un punteggio superiore a 186 punti rientrano nel 鈥渟ettore libero鈥�, dove i proprietari sono liberi di fissare i prezzi.
Le case con un valore inferiore a 143 punti sono classificate come case popolari, con un affitto massimo di 880鈧� al mese. Gli inquilini delle case popolari possono richiedere una revisione dell'affitto, indipendentemente dalla durata della locazione. La nuova legge non blocca i prezzi, ma ne limita l'aumento. Gli affitti delle case con un valore superiore a 143 punti possono aumentare del 5,5% e quelli delle case popolari del 5,8%: 猫 consentito un solo aumento all'anno.聽
Dettagli sull'attuazione della riforma
La nuova legge si applica a tutti i contratti di affitto stipulati a partire dal 1掳 luglio; in linea di principio non 猫 retroattiva, ma pu貌 essere applicata ad alcuni contratti stipulati prima della riforma. I proprietari devono informare i futuri inquilini del valore della casa entro il 2025.
I prezzi massimi degli affitti sono disponibili sul sito web della (Commissione per gli affitti). Il comitato si occupa anche delle controversie tra inquilini e proprietari, ad esempio nei casi in cui una richiesta di riduzione dell'affitto approvata dalla riforma venga negata dal proprietario.
