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Buenas noches Sr. Marques de Velez, agradezco el tiempo que usted dedique en ayudarme con orientaci贸n a mi tema:
Mi Padre es Colombiano, saco nacionalidad Ecuatoriana, y lamentablemente ha fallecido. El nos dejo una casa, las escrituras ya est谩n a su nombre, y se registraron bajo su c茅dula ecuatoriana, vamos a iniciar proceso de sucesi贸n para poderla vender. Pero聽 nos indican en registro que la casa no puede quedar a nombre de un extranjero, debe ser a nombre de un Ecuatoriano, y cuando ingresan el numero de c茅dula colombiana el sistema no acepta, el numero porque son menos n煤meros que los de la c茅dula ecuatoriana. 脡sto no me parece justo. Sobre que norma puedo solicitar registrar la propiedad a nombre de las herederas y de esta manera poder vender el inmueble. Nos han informado que nos toca es sacar la nacionalidad ecuatoriana para poder registrar el inmueble y disponer de 茅l.
Agradezco su gentil atenci贸n y colaboraci贸n.
y en espera de su respuesta
Carolina

CarolinaRom escribi贸:

Buenas noches Sr. Marques de Velez, agradezco el tiempo que usted dedique en ayudarme con orientación a mi tema:
Mi Padre es Colombiano, saco nacionalidad Ecuatoriana, y lamentablemente ha fallecido. El nos dejo una casa, las escrituras ya están a su nombre, y se registraron bajo su cédula ecuatoriana, vamos a iniciar proceso de sucesión para poderla vender. Pero  nos indican en registro que la casa no puede quedar a nombre de un extranjero, debe ser a nombre de un Ecuatoriano, y cuando ingresan el numero de cédula colombiana el sistema no acepta, el numero porque son menos números que los de la cédula ecuatoriana. Ésto no me parece justo. Sobre que norma puedo solicitar registrar la propiedad a nombre de las herederas y de esta manera poder vender el inmueble. Nos han informado que nos toca es sacar la nacionalidad ecuatoriana para poder registrar el inmueble y disponer de él.
Agradezco su gentil atención y colaboración.
y en espera de su respuesta
Carolina

Hola:

Si ustedes son los herederos, primeramente deben solicitar la posesión efectiva de los bienes de su causante. Si era de naciinalidad ecuatoriana (es indiferente su origen extranjero) y tenía su domicilio en el Ecuador, su sucesión, en lo que reepecta a Ecuador, se rige por la ley ecuatoriana y debe llevarse a cabo según sus formas.

No es cierto que para ser propietario de inmuebles dentro de Ecuador haya que ser necesariamente de nacionalidad ecuatoriana. Quien le diga eso o le está mintiendo o no sabe exactamente de lo que está hablando.

Las únicas restricciones para que extranjeros adquieran bienes inmuebles situados dentro de territorio de Ecuador, son las indicadas por la Ley de Seguridad Pública y del Estado, a la que se ha hecho referencia líneas arriba. Y debe tenerse en cuenta que incluso esas restricciones tienen excepciones, en las que bien podría hallarse cualquier persona.

Cuando muere una persona en Ecuador, se entiende que su sucesión se abre inmediatamente después de su muerte y asimismo, por regla general, la delación se produce al mismo tiempo que la apertura de la sucesión. Ecuador sigue un sistem eminentemente territorial, vinculado al DOMICILIO, para determinar la ley que ha de regir una sucesión. Y a efectos del Derecho ecuatoriano, toda persona que tuviera al momento de su fallecimiento DOMICILIO en el Ecuador, sea ecuatoriana o extranjera, verá regida su sucesión por la ley ecuatoriana y corresponderá asimismo conocer de cualquier proceso sucesorio o vinculado a la sucesión a los jueces ecuatorianos.

En Ecuador no es corriente que la gente haga testamento (por razones culturales, es un tema tabú, ya que está vinculado a la muerte, pero también porque erróneamente se asocia el hacer testamento al hecho de tener fortuna, lo cual es falso) y por eso, la gran mayoría de las sucesiones son intestadas. Cuando muere alguien, lo normal es que los herederos soliciten ante notario o juez de lo civil ( más rápido y práctico es hacerlo ante notario) la POSESIÓN EFECTIVA DE LA HERENCIA DEL CAUSANTE O DE CUIUS. Por este trámite, el notario se limita a conceder la posesión efectiva sobre todo el caudal hereditario del causante, pero siempre se introduce la cláusula SIN PERJUICIO DEL DERECHO DE TERCEROS (que puede ser tanto el derecho de otros a la sucesión, por ejemplo, un hijo que no era conocido por los demás herederos; también los derechos de otros respecto de bienes de su propiedad que al momento de la muerte hubieran estado en poder del causante o de créditos que otros tuvieran contra el causante y por último, los eventuales derechos del Estado a suceder, si se produjese algún supuesto en el que el Estado deba entrar a suceder al causante ). Debe entenderse que la posesión efectiva que concede el notario es SOBRE LA  MASA PATRIMONIAL, no sobre bienes en concreto, pues a ese momento puede que aún  no se tenga determinado el ACERVO LÍQUIDO, que es lo que corresponde repartir cuando ya se han producido tanto la liquidación de la sociedad conyugal (matrimonio) o sociedad de bienes (unión de hecho) si las hubiere, la devolución de bienes de terceros que hubieran estado en poder del causante al momento de sobrevenirle la  muerte, como el cobro de los créditos del causante y las bajas generales de la herencia, todo lo cual no obsta que se pueda formar inventario de los bienes del causante de los que se tenga noticia y prueba ( a veces, ni los propios herederos conocen el alcance del patrimonio de su causante).  Si en esa masa hereditaria hay bienes inmuebles o derechos reales transmisibles sobre ellos, debe practicarse la correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad del cantón donde estuvieran situados. Al momento de concederse la posesión efectiva, se considera presuntos herederos a las personas a las que le ha sido concedida y se entiende que son COMUNEROS respecto de la totalidad de la herencia. Es conveniente introducir la cláusula de que la aceptación de la herencia se la hace con BENEFICIO DE INVENTARIO.

Es posteriormente, mediante la PARTICIÓN, que puede ser extrajudicial ante notario o judicial en caso de haber controversia, cuando se efectúa definitivamente las asignaciones que corresponden a los herederos, cuando ya hay ACERVO LÍQUIDO, mediante las hijuelas, que si corresponden a inmuebles, deben también inscribirse en el Registro de la Propiedad. En la práctica, cuando no hay mucho que repartir (a veces, solo ha quedado una casa o terreno o pequeña propiedad rural), se suele recurrir a una partición extrajudicial en la que los herederos acuerdan en convertirse en copropietarios, bien pro indiviso o bien de cuota (en cuyo caso se indica con precisión la cuota de propiedad que le corresponde). Otras veces, para evitarse líos y peleas, prefieren vender y entonces se recurre a la cesión de derechos y acciones hereditarios sobre el inmueble o inmuebles que integren el acervo hereditario.

Ustedes pueden pedir la posesión efectiva de la herencia de su causante ecuatoriano ante notario ecuatoriano. Su calidad de extranjeros no obsta que esto sea posible. En cambio, si el inmueble sobre el que les es concedida la posesión efectiva resultase ser de aquellos cuya adquisición está prohibida a extranjeros de acuerdo con la Ley de Seguridad Pública y del Estado y no se hallan tampoco en ninguna de las situaciones de excepción, estarán obligados a enajenarlo a personas de nacionalidad ecuatoriana, naturales o jurídicas ( con la salvedas también existente para personas jurídicas). Lo que debe quedar en claro siempre es que, aun en el extremado caso de que deban enajenar forzosamente su inmueble, siempre lo harán cobrando el precio justo o un inmueble de características equivalentes (por si permuta, por ejemplo). Entiéndase que sólo se trataría del inmueble específico sobre el que recaiga la prohibición, no de todo el caudal hereditario.

Su causante dentro de Ecuador era ecuatoriano, por naturalización, pero ecuatoriano en todo caso. Y tenía herederos extranjeros. Estos herederos extranjeros no puede  verse, en ningún momento, ni bajo ninguna circunstancia, privados, limitados, embarazados en su derecho a heredar y en su ejercicio. La Constitución de la República y la Ley de Extranjería consagran como principio la igualdad de derechos y obligaciones para ecuatorianos y extranjeros, con las solas limitaciones que pudiera preverse en la propia Constitución y en las leyes (limitaciones que, en todo caso, obedecen a razones de orden público). Asimismo, constitucionalmente se reconoce y protege el derecho a heredar. Por su parte, el Código Civil, donde se regula el Derecho de Sucesiones, ya establece que la Ley no reconoce distinción entre ecuatorianos y extranjeros para el goce y ejercicio de los derechos que confiere o reconoce el mismo Código Civil. En general, en relaciones de Derecho Privado, no suele haber limitaciones, ni distinciones entre nacionales y extranjeros y si las hay son excepcionales, vinculadas por regla general al orden público; tales distinciones corresponden más bien al ámbito del Derecho Público, donde sí que resulta relevante determinar si en cada supuesto existe o no una diferencia de trato entre nacionales y extranjeros establecida por la Ley, como por ejemplo, cuando se establece que sólo los ecuatorianos por nacimiento pueden ser miembros de las Fuerzas Armadas o de la Policía Nacional o cuando se establece que sólo las personas de nacionalidad ecuatoriana pueden trabajar como vigilantes de seguridad privada o como inveetigadores privados, así como ocupar ciertos cargos públicos o como hace la Ley de Seguridad Pública y del Estado, se prohíbe a los extranjeros adquirir determinados inmuebles, limtación excepcionalísima a la regla general de que igualdad de derechos entre nacionales y extranjeros, que obedece a un principio superior: la seguridad del Estado (interior y exterior), concepto vinculado a la propia existencia y supervivencia del Estado en cuanto tal, de su integridad territorial y de sus instituciones. Por ello, nada obsta que hereden a su causante ecuatoriano, si bien eventualmente y de manera excepcionalísima, si el bien es de aquellos que por Ley está prohibida su adquisición a extranjeros, podrían verse en la necesidad de enanenarlo a un sujeto nacional.

Un cordial saludo.

Muchas Gracias, ha sido una gran orientaci贸n, el bien inmueble se no se encuentra dentro de las restricciones de Ley, es una casa ubicada en lo urbano, sencilla, exactamente en las orqu铆deas. Y es el 煤nico bien que nos dejo mi padre. Es posible que nos refiriera a alg煤n colega suyo en Guayaquil para poder dar continuidad al tema
Seguire sus consejos.
Mil gracias,聽 聽y muy importante este Blog

Buen d铆a doctor Marques. Le agradezco su orientaci贸n.
C贸mo ser铆a por favor el procedimiento para la obtenci贸n de la visa de inversionista en bienes raices:
1. Si la propiedad que deseo comprar esta maqueta y su construcci贸n comienza en junio 2015 y esta dura 10 meses para la entrega. Cual ser铆a el procedimiento a seguir?. Debo adelantar obligatoriamente los 25mil para obtener la visa?, o puedo hacerlo por parte pero con el compromiso de hacer dicho pago de 25mil en un lapso determindo?. Que me podr铆a recomendar?.
2. Puedo hacer una transferencia a mi cuenta recien aperturada en el Banco Pichincha por los 25mil d贸lares libremente desde Panam谩?. No hay restricci贸n alguna o debo notificar o solicitar autorizaci贸n para realizarla?. Puedo hacerla libremente a mi cuenta?
3. Los costos a nivel de impuestos nacionales y municipales de una propiedad a cuanto mas o menos ascienden?. Es para tener esto tambi茅n presupuestado. Ej de una propiedad de 100mil d贸lares.

Gracias.
Saludos.

Buenas noches senor聽 velez tengo una pregunta cerca la adquisicion de bienes聽 por lap laya de Muisne que si es zona poblada que alli si hay casa por supuesto esta la que deseo adquirir ...pero soy extranjero y entre dde turiste creo que a distancia se puede adquirir eso si lo que no entiendo es que estando aqui no pueod como turista adquirir nada y como seria desde Francia ?.
Pues si llega a aclararme sobre el asunto de las playa de Muisne seria excepcional o sino donde puedo yo informarme en cuanto al asunto ?; Muchas gracias por todas las informaciones que comparte y que tenga聽 un dia agradable. Cordialmente Felipe.

Sr. Marques de Velez
saludos soy de Venezuela y necesito informaci贸n sobre la adquisici贸n de auto ya sea nuevo o usado alla en el ecuador eso que tan dif铆cil es para un extranjero que quiere vivir all谩? cuales son los requisitos?
asimismo quisiera que me orientara sobre los requisitos para la residencia de inversionista,a聽 pesar de tener una licenciatura en Administraci贸n y poder ejercer con la visa profesional extranjero, es que mi pareja esta mirando聽 la posibilidad de montar un negocio all谩 en el ecuador.
agradezco sus respuestas, es muy buena el flujo de informaci贸n que maneja por eso me atrev铆 a preguntarle.

felibreyo escribi贸:

Buenas noches senor  velez tengo una pregunta cerca la adquisicion de bienes  por lap laya de Muisne que si es zona poblada que alli si hay casa por supuesto esta la que deseo adquirir ...pero soy extranjero y entre dde turiste creo que a distancia se puede adquirir eso si lo que no entiendo es que estando aqui no pueod como turista adquirir nada y como seria desde Francia ?.
Pues si llega a aclararme sobre el asunto de las playa de Muisne seria excepcional o sino donde puedo yo informarme en cuanto al asunto ?; Muchas gracias por todas las informaciones que comparte y que tenga  un dia agradable. Cordialmente Felipe.

Hola:

1.- El hecho de ser extranjero y hallarse en Ecuador como turista no es impedimento para que pueda celebrar válidamente un contrato de compraventa de inmueble y solicitar posteriormente su inscripción en el Registro de la Propiedad y el catastro municipal. Puede hacerlo, tanto si su intención es quedarse en Ecuador, como seguir viviendo en el extranjero. Si es mayor de edad y no ha sido declarado incapaz de acuerdo con las leyes del país de su nacionalidad, se entiende que es legalmente capaz para contratar.

2.- La restricción a la propiedad por parte de extranjeros de ciertos bienes inmuebles, que trae la Ley de Seguridad Pública y del Estado, es muy precisa y delimitada, justamente por su carácter excepcional y restrictivo de un derecho que, por regla general, tienen todas las personas. Si usted pretende comprar un inmueble situado dentro del cantón Muisne, de la provincia de Esmeraldas y es un inmueble situado al pie del mar, puede hacerlo, siempre que esté en el área urbana o centro poblado del cantón, que es precisamente una excepción a la regla general de prohibición a los extranjeros de adquirir inmuebles en zonas de seguridad de frontera. Sin embargo, de acuerdo con el Reglamento a la Ley de Seguridad Pública y del Estado, la excepción debe ser objeto de reconocimiento por  parte del Ministerio de Defensa Nacional (Quito), cuya resolución al respecto debe aportarse al notario al momento del otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

Un cordial saludo.

Margariteña escribi贸:

Sr. Marques de Velez
saludos soy de Venezuela y necesito información sobre la adquisición de auto ya sea nuevo o usado alla en el ecuador eso que tan difícil es para un extranjero que quiere vivir allá? cuales son los requisitos?
asimismo quisiera que me orientara sobre los requisitos para la residencia de inversionista,a  pesar de tener una licenciatura en Administración y poder ejercer con la visa profesional extranjero, es que mi pareja esta mirando  la posibilidad de montar un negocio allá en el ecuador.
agradezco sus respuestas, es muy buena el flujo de información que maneja por eso me atreví a preguntarle.

Hola:

Siempre que tenga el dinero suficiente y haya quien esté dispuesto a venderle, puede comprar lo que quiera. La calidad de extranjero no es impedimento, ni obstáculo para comprar o adquirir bienes, sean muebles o inmuebles.

Apenas hay la restricción fijada en la Ley de Seguridad Pública y del Estado, que prohíbe a los extranjeros adquirir determinados bienes inmuebles.

Distinto es si quisiera financiar la compra de un inmueble mediante crédito hipotecario, porque en ese caso, los bancos de Ecuador le van a exigir historial financiero en Ecuador, además de fuentes de ingresos.

Si tiene titulación universitaria, lo mejor es solicitar primero el reconocimiento del título en la SENESCYT y luego, solicitar la visa de INMIGRANTE, categoría 9 -V, de profesional liberal y luego, la visa de INMIGRANTE, categoría 9-VI, de amparo familiar, para cónyuge y parientes hasta dentro del segundo grado de consanguinidad y afinidad que acompañen. No es necesario tener una visa de inversionista para invertir en negocios. Pero si la inversión es lo que va a servir de fundamento para la obtención de una visa específica de inversionista (9-II o 9-III), debe ser realizada en la cantidad mínima requerida por el Reglamento a la Ley de Extranjería.

Un cordial saludo.

Ok gracias por respuesta ....y si lo 煤ltimo fuera el caso de que cantidad estar铆amos hablando seg煤n el reglamento de la ley de Extranjer铆a????

Muchas gracias por aclararme un poco ya que hoy averigue de mi lado un poco mas pero si parece que se podra hacer. Que le vaya bien en todo y gracias por su apoyo.