La crise immobili猫re mondiale s'est mu茅e en crise du logement. Au Canada, aux 脡tats-Unis, en France, en Chine, au Portugal ou en Italie, les plans d'urgence se m锚lent aux promesses politiques et 茅lectorales. Difficile pour les investisseurs d'y voir clair sur le long terme. Les experts de l'immobilier les dirigent vers une alternative, encore m茅connue聽: l'achat en nue-propri茅t茅. Dans quels pays cet investissement immobilier est-il populaire聽? En quoi constituerait-il une solution face 脿 la crise du logement聽?
La nue-propri茅t茅 : qu'est-ce que c'est聽?
Pour rappel, 锚tre propri茅taire d'un bien signifie que l'on poss猫de le droit d'usage (usufruit) du droit de disposer du bien (nue-propri茅t茅). En clair, le propri茅taire peut vivre dans le logement, s'en occuper, percevoir des revenus locatifs (droit d'usage = usufruit). Il peut aussi le vendre, le l茅guer ou le transmettre par donation (nue-propri茅t茅). Lorsqu'il dispose de ces deux droits, on dit que l'acheteur a acquis la pleine propri茅t茅 du bien.
En revanche, lorsque plusieurs personnes disposent de ces droits, le droit de propri茅t茅 devient 芦聽d茅membr茅聽禄. Car il peut, par exemple, y avoir plusieurs usufruitiers (c'est notamment le cas lors d'une succession). L'achat en nue-propri茅t茅 constitue un cas de d茅membrement du droit de propri茅t茅. Ici, l'investisseur c猫de volontairement l'usage du logement (l'usufruit) 脿 une autre personne聽: le vendeur. Le contrat de vente pr茅cise que le vendeur conserve l'usage du bien durant une p茅riode d茅termin茅e. Durant cette p茅riode (g茅n茅ralement entre 10 et 20 ans), l'acheteur ne peut donc tirer aucun b茅n茅fice de son acquisition, pas m锚me des loyers. 脌 l'issue de cette p茅riode, le bien lui reviendra pleinement.
Le contrat en nue-propri茅t茅 doit justement pr茅ciser comment aura lieu l'extinction de l'usufruit. 3 raisons possibles聽: le d茅c猫s de l'usufruitier, l'expiration d'un d茅lai, ou la r茅alisation d'une condition.
Le bon filon des expats en France et des 贵谤补苍莽补颈蝉 de l'茅tranger
脌 premi猫re vue, on pourrait croire que l'investissement en nue-propri茅t茅 n'est pas rentable, car le nu-propri茅taire ne peut toucher aucun b茅n茅fice durant une longue p茅riode. Mais cet investissement s'appr茅cie justement sur le long terme. Un bon point pour les expats en France et les 贵谤补苍莽补颈蝉 de l'茅tranger. L'investissement en nue-propri茅t茅 gagne en effet du terrain sur l'Hexagone, pour plusieurs raisons聽:
- L'investisseur ach猫te 芦聽discount聽禄聽: environ 30 脿 plus de 50聽% en dessous du prix du march茅. Un tr猫s bon plan en p茅riode de crise du logement. La d茅cote est due au principe m锚me de la nue-propri茅t茅. Comme l'investisseur n'ach猫te pas l'usufruit, il b茅n茅ficie d'une belle remise.
- L'investisseur ne paie ni taxes ni imp么ts pendant toute la dur茅e du contrat de nue-propri茅t茅聽(taxe fonci猫re, d'habitation, imp么t sur la fortune, sur les revenus fonciers鈥�) Encore une fois, la ristourne est permise par la nue-propri茅t茅. L'acheteur ne pouvant jouir du bien (usufruit), il n'a pas 脿 payer les taxes et imp么ts d茅coulant de l'occupation dudit bien immobilier. Il ne devra payer qu'en cas de revente (imp么t sur la plus-value immobili猫re, partag茅 par le nu-propri茅taire et l'usufruitier).
- Le vendeur usufruitier se charge des d茅penses et travaux li茅s au bien聽: grosses r茅parations, travaux d'entretien mineurs, etc. L脿 encore, l'application des r猫gles relatives 脿 la nue-propri茅t茅 pr茅cise que le vendeur usufruitier a la jouissance du bien, et donc toutes les charges incombant 脿 cette jouissance.
Quel int茅r锚t pour les expatri茅s聽?
Gr芒ce 脿 la nue-propri茅t茅, les r茅sidents 茅trangers en France peuvent investir sur le long terme pour devenir propri茅taires. M锚me avantage pour les 贵谤补苍莽补颈蝉 immigr茅s 脿 l'茅tranger, qui n'ont, de plus, pas 脿 se soucier de l'entretien de leur bien. L'usufruitier se charge de tout. Ils peuvent donc acheter en vue de rentrer en France 脿 la fin de leur expatriation.
L'autre int茅r锚t est d'ordre conjoncturel. Malgr茅 la r茅cente nomination de son nouveau Premier ministre, la France n'en a pas fini avec l'incertitude politique. Les investisseurs craignent une potentielle r茅forme sur la fiscalit茅 locative, qui alignerait la fiscalit茅 des locations meubl茅es sur celle des locations nues. Or, la nue-propri茅t茅 ne g茅n猫re aucun revenu locatif聽; l'investissement ne sera donc pas concern茅 par les r茅formes. Pour les experts de l'immobilier, les avantages de la nue-propri茅t茅 contrebalancent largement son principal inconv茅nient.
Les nus-propri茅taires sont en revanche conscients que leur investissement n'est pas un investissement locatif, mais plut么t un investissement immobilier (l'argent est 芦聽plac茅聽禄 le temps de jouir pleinement du bien). S'ils ont contract茅 un pr锚t, les expats ne pourront pas compter sur les loyers pour le rembourser.
La nue-propri茅t茅聽: un investissement populaire en Europe
Si l'investissement en nue-propri茅t茅 gagne du terrain aux 脡tats-Unis, il est surtout connu en Europe. Il gagne m锚me du terrain et pourrait devenir le nouvel investissement phare pour r茅sister 脿 la crise du logement. En Espagne, on rel猫ve une hausse progressive des chiffres de vente depuis 2014. En 2023, 1 845 logements sont vendus en nue-propri茅t茅. C'est 11,3聽% que l'ann茅e pr茅c茅dente. C'est surtout le chiffre le plus important depuis 2014. La nue-propri茅t茅 attire des expatri茅s en qu锚te de logement pour leur retraite ou pour investir. L'Espagne est justement l'un des pays favoris des Am茅ricains (nomades num茅riques, retrait茅s鈥�). Un certain nombre profite de l'avantage de la nue-propri茅t茅 pour acheter des logements 脿 moiti茅 prix.
Les agences immobili猫res am茅ricaines sp茅cialis茅es dans les achats internationaux se sont pass茅 le mot. Pour eux, l'achat en nue-propri茅t茅 constitue un excellent moyen d'acqu茅rir une belle propri茅t茅 en Europe, 脿 moindre co没t. Ils orientent leurs clients futurs expats en qu锚te d'investissement sur le long terme. Pour eux, le long d茅lai d'attente n'est pas un frein, mais un avantage, car il permet de faire consid茅rablement baisser le prix du logement. Les acheteurs am茅ricains s'orientent principalement vers des achats en Espagne, en Italie, en Belgique ou encore en France.
Extinction de l'usufruit au d茅c猫s du vendeur
Le contrat de nue-propri茅t茅 peut autoriser l'usufruitier 脿 jouir du bien jusqu'脿 son d茅c猫s. L'option, encore souvent m茅connue, a pourtant 茅t茅 choisie par un certain nombre d'usufruitiers 芒g茅s. Une solution qui, de leur propre aveu, suscite des interrogations et une certaine appr茅hension. Il ne s'agit cependant pas d'une vente en viager, mais bien d'une vente en nue-propri茅t茅.
En Espagne, les experts sp茅cialis茅s dans ce type de contrat expliquent que la d茅cote d茅pend de l'芒ge du vendeur usufruitier. S'il est 芦聽moyennement 芒g茅聽禄 (environ 70 ans), l'acheteur peut b茅n茅ficier d'une d茅cote d'environ 50聽%. Mais si le vendeur usufruitier est plus vieux, le rabais diminue. La zone d'achat fait aussi grimper ou diminuer la d茅cote. Les zones fortement pris茅es verront les prix d'achat augmenter. Outre l'aspect moral, le principal inconv茅nient d'un usufruit 芦聽jusqu'au d茅c猫s du vendeur聽禄 est qu'il oblige 脿 芦聽parier聽禄 sur l'esp茅rance de vie du vendeur. L'affaire peut m锚me se retourner contre le nu-propri茅taire, si, par exemple, le vendeur lui survit.
Autre option d'investissement聽: le contrat de cession-bail 脿 vie
Pour 茅viter la sp茅culation li茅e 脿 la nue-propri茅t茅, des experts immobiliers pr茅f猫rent promouvoir le contrat de cession-bail 脿 vie. Ce contrat permet au vendeur de devenir locataire du logement. Il percevra 80 脿 90聽% du prix au moment de la vente. Le logement sera d茅fiscalis茅 s'il s'agit de sa r茅sidence principale. Il reste libre de d茅m茅nager s'il le souhaite (ce qui mettra fin au contrat). Contrairement 脿 l'usufruitier, qui doit s'acquitter de toutes les charges, le vendeur-locataire est exon茅r茅 de certaines taxes (l'imp么t foncier, par exemple) et de certains gros travaux. De son c么t茅, l'acheteur devient le bailleur. La pr茅sence d'un locataire lui garantit un bon entretien du logement et des revenus stables, gr芒ce au contrat de location mis en place. Le prix du logement sera diminu茅 d'environ 10 脿 20聽%, pour tenir compte de son occupation par un tiers.
Achat en nue-propri茅t茅聽: attention 脿 la l茅gislation du pays
La popularit茅 de l'achat en d茅membrement en Europe ne signifie pas que tous les pays partagent une m锚me l茅gislation. La Belgique, contrairement 脿 la France, n'offre aucun avantage fiscal en cas de transmission d'un bien (donation du vivant du vendeur) en nue-propri茅t茅. La Belgique applique une taxation de l'usufruitier diff茅rente de celle de la France. La Belgique et le Portugal ne reconnaissent pas le 芦聽quasi-usufruit聽禄聽; une disposition particuli猫re accept茅e en droit fran莽ais.
Au Luxembourg, la d茅finition de la nue-propri茅t茅 diff猫re de celle reconnue en France ou en Belgique. La l茅gislation luxembourgeoise consid猫re en effet que le nu-propri茅taire d茅tient la pleine propri茅t茅 du bien immobilier. L'usufruitier est cr茅ancier du nu-propri茅taire. La propri茅t茅 fiscale ne lui revient donc pas, mais est attribu茅e 脿 l'acheteur nu-propri茅taire.
En revanche, le d茅membrement de propri茅t茅 n'existe pas dans le droit anglais. L'脡cosse admet une transaction immobili猫re proche, avec le 芦聽proper liferent聽禄, qui s'apparente 脿 une rente viag猫re (mais qui n'est pas une nue-propri茅t茅). Il existe une autre terminologie qui se rapproche de la nue-propri茅t茅 : le 芦聽life interest trust聽禄. Ici, un individu peut toucher le revenu d'un logement ou jouir de ce logement jusqu'脿 sa mort ou jusqu'au terme du contrat.
D'autres dispositions sont 脿 prendre en compte, notamment en mati猫re de donation, de succession, et en mati猫re fiscale. Il est conseill茅 de se rapprocher de professionnels sp茅cialis茅s dans l'achat international en nue-propri茅t茅 et dans le conseil aux expatri茅s.
