Publi茅e dans le Journal Officiel le 2 juin, la nouvelle loi immobili猫re espagnole est en vigueur depuis le 30 juin. Une loi urgente, pour r茅guler un march茅 immobilier espagnol sous tension et faciliter l'acc猫s au logement. C'est particuli猫rement vrai dans les 芦聽zones stress茅es聽禄. La nouvelle loi encadre davantage les loyers et remet locataires et propri茅taires sur un m锚me pied d'茅quit茅. Que faut-il d茅sormais prendre en compte pour acheter un bien immobilier en Espagne聽?
Contexte immobilier en Espagne
Les investisseurs 茅trangers ont les yeux riv茅s sur l'Espagne. Contrairement 脿 d'autres pays, o霉 les taux d'int茅r锚t grimpent, ceux de l'Espagne restent dans la moyenne (en d茅bit d'une hausse remarqu茅e des taux, de -0,48聽% en janvier 2022 脿 3,14聽% en d茅cembre 2022). R茅sidence secondaire, location鈥� Les agences proposent des offres cl茅 en main pour les investisseurs 茅trangers. Au premier trimestre 2022, plus de 20 000 achats immobiliers ont 茅t茅 r茅alis茅s par des 茅trangers. Le chiffre a fr么l茅 les 25 000 transactions au 2e trimestre. 2023 confirme la tendance. Les investisseurs devront cependant composer avec la nouvelle loi immobili猫re. Car malgr茅 une ann茅e 2023 d茅finie comme une 芦聽bonne ann茅e聽禄 pour investir dans l'immobilier espagnol (contrairement 脿 la crise de 2008, le march茅 immobilier espagnol est plus solide), la crise pointe tout de m锚me, avec des zones sous tension et des p茅nuries de logements.
Zones sous tension
Si la r茅forme immobili猫re a une port茅e nationale, chaque communaut茅 autonome d茅cide librement de son application. Ce sont les m锚mes communaut茅s qui d茅finissent leurs 芦聽zones stress茅es聽禄, appel茅es aussi zones sous tension. Des zones qui devraient s'agrandir avec la r茅forme. La pression immobili猫re est d茅j脿 forte dans le centre de Barcelone, de Madrid, avec des prix qui ont grimp茅 ces derni猫res ann茅es. M锚me les villes plus modestes sont touch茅es par la hausse des prix. Il faut s'茅loigner dans les communaut茅s moins touristiques, moins peupl茅es, pour retrouver des loyers plus abordables. Ces 茅l茅ments sont 脿 prendre en compte pour un projet d'achat immobilier en Espagne.
Les conditions pour d茅finir une zone sous tension ne changent pas (co没t moyen de l'emprunt ou du loyer, ou augmentation du prix d'achat ou de la location). Il est donc possible qu'une zone sur laquelle l'on pr茅voyait un investissement immobilier se retrouve class茅e en zone sous tension. Mais ce classement n'annule pas pour autant l'investissement. La d茅cision d'une communaut茅 de classer telle zone en zone stress茅e est r茅vis茅e tous les 3 ans et reste contestable.
Cat茅gories de propri茅taires
En r茅flexion sur un achat immobilier en Espagne聽? La r茅forme distingue 3 types de propri茅taires, pour qui elle d茅finit un cadre et des obligations sp茅cifiques. Tout d'abord, les grands propri茅taires. Ils doivent d茅tenir au moins 10 logements ou 15000m虏 enti猫rement d茅volus 脿 l'usage r茅sidentiel. Les grands propri茅taires peuvent 锚tre des personnes morales ou physiques. Ensuite, les grands propri茅taires exceptionnels, d茅tenteurs d'au moins 5 logements dans des 芦聽zones stress茅es聽禄. Les autres propri茅taires, qu'ils soient personnes morales ou physiques, poss猫dent moins de 5 logements.
Limitation de la capacit茅 d'endettement
Depuis la r茅forme immobili猫re, la part qu'un foyer consacre au logement ne doit pas d茅passer 30聽% de son revenu. La mesure est cens茅e prot茅ger les familles, notamment les plus modestes. Avant la r茅forme, un acheteur pouvait s'endetter 脿 hauteur de 40聽% de ses revenus (selon les recommandations de la pr茅c茅dente loi). La modification impacte aussi les 茅trangers propri茅taires d'un bien immobilier en Espagne ou souhaitant en acqu茅rir un. Il faudra d茅sormais prendre en compte la capacit茅 d'endettement limit茅e des locataires. M锚me vigilance concernant le projet d'achat immobilier, qui devra tenir compte de cette limitation.
Plafonnement des loyers
C'est peut-锚tre le point le plus contest茅 de la r茅forme. La nouvelle loi immobili猫re ent茅rine la mesure prise depuis la guerre en Ukraine. Depuis 2022, les loyers ne sont plus r茅vis茅s en fonction de l'Indice des prix 脿 la consommation (IPC). 脌 l'茅poque, la mesure est justifi茅e par l'imp茅ratif de contenir les effets de la guerre. Le gouvernement maintient la r猫gle pour tout le pays. Les propri茅taires ne pourront pas augmenter les loyers de plus de 2聽% cette ann茅e et plus de 3聽% en 2024. L'augmentation des loyers continuera de se baser sur le dernier loyer en vigueur.
Nouveau changement 脿 partir de 2025, ann茅e durant laquelle l'Institut National des Statistiques espagnol lancera un nouvel Indice de R茅f茅rence des Loyers. Les loyers devront 锚tre revus en fonction de ce nouvel indice pens茅 pour 锚tre plus bas et plus stable que l'inflation. Les propri茅taires ne pourront pas jouer sur les frais annexes pour augmenter les loyers. En revanche, ils pourront, 脿 titre d'exception, augmenter les loyers de 10聽% dans des cas bien pr茅cis (travaux de r茅novation importants, par exemple). L脿 encore, le changement impacte directement les projets d'achats immobiliers en Espagne. Les propri茅taires estiment que la mesure ne prend pas assez en compte les fluctuations du march茅 et la conjoncture.
Avantages fiscaux
La nouvelle loi immobili猫re espagnole pr茅voit quelques avantages fiscaux pour les investisseurs. Les propri茅taires qui louent leur bien immobilier situ茅 dans une zone sous tension et qui baissent leur loyer de 5聽% (par rapport au loyer pr茅c茅dent) pourront b茅n茅ficier d'une baisse de 90聽% de l'imposition des revenus issus de la location. Ils ne devront donc d茅clarer que 10聽% de leurs gains. La baisse sera de 70聽% s'ils louent 脿 une ONG, un organisme social, ou s'ils optent pour une premi猫re location destin茅e 脿 des jeunes entre 18 et 35 ans. La r茅duction sera de 60聽% si le logement a b茅n茅fici茅 de travaux de r茅novation dans les 2 ann茅es pr茅c茅dentes. Dans les autres cas, la baisse sera limit茅e 脿 50聽%. C'est 10聽% de moins qu'actuellement.
Taxation des logements vacants
Mieux vaut ne pas laisser son logement vide. On rappelle que la nouvelle loi immobili猫re espagnole veut rendre les logements plus abordables, encourager et faciliter les locations et les logements sociaux (le parc des logements sociaux n'est que de 1,6聽% actuellement). Pour inciter les investisseurs 脿 louer leurs biens, les logements vacants seront tax茅s. La taxe fonci猫re pourra ainsi 锚tre major茅e jusqu'脿 150聽%. La majoration sera fonction du nombre d'ann茅es durant lequel le logement est inoccup茅. Plus la dur茅e est longue, plus la majoration sera importante. Elle s'alourdira 茅galement si le propri茅taire poss猫de plusieurs logements vides dans une m锚me ville.
La r茅forme espagnole penche-t-elle davantage du c么t茅 des locataires聽? C'est l'avis des propri茅taires, qui d茅noncent des 芦聽charges聽禄 nouvelles, comme le paiement des frais d'agence. Les locataires vuln茅rables seront davantage prot茅g茅s. Les expulsions seront plus contraignantes. Les d茅fenseurs de la loi rappellent que certains quartiers sont devenus inaccessibles aux habitants 脿 cause des trop nombreux investissements immobiliers 茅trangers. Ils rappellent 茅galement que les propri茅taires b茅n茅ficieront d'incitations fiscales effectives 脿 partir de 2024. Le coup de pouce ne semble cependant pas apaiser les tensions. Reste 脿 voir quel impact la nouvelle loi aura sur les investissements immobiliers 茅trangers.
